Sidebar

28
st, čen

Blogosféra
Typography

Článek představuje a popisuje nejzásadnější změny v úpravě smlouvy o dílo, které s sebou přináší rekodifikace soukromého práva. Zaměříme svou pozornost na instituty podstatné z pohledu zhotovitele, tedy nikoli platícícho klienta, investora, zákazníka, stavebníka. Nedílnou součástí práce je také navržení vhodných smluvních ustanovení.

Smlouva o dílo je vedle smlouvy kupní jedním z nejčastěji užívaných smluvních typů v závazkových vztazích. Už starověcí Římané cítili potřebu právní úpravy smlouvy o dílo a římská locatio - conductio operis byla dvoustrannou smlouvou rovnou, jejímž předmětem byl výsledek užití cizí pracovní síly, ne užívání této síly přímo.

Široká definice samotného díla uvedená v § 536 odst. 2 obchodního zákoníku předurčuje univerzální využití tohoto smluvního typu. V nemalé míře se se smlouvou o dílo střetáváme ve stavební praxi a i samotný zákon na to pamatuje ve výše zmíněném ustanovení, když stanovuje, že „dílem se rozumí vždy zhotovení, montáž, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části“. Blíže se však specifikům smlouvy o dílo nevěnuje. 

 Sledujte nástěnku Stavebnictvi uživatele Otakar na Pinterestu.

Cílem není podat zdlouhavý teoretický výklad, ale zaměřit pozornost na smluvní ujednání a jejich formulaci k prospěchu zhotovitele, identifikovat novinky a problémová místa nové úpravy a provést rozbor sporných problémů, a to zejména v režimu nového občanského zákoníku. 

Na celou problematiku je nahlíženo v režimu zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (dále jen „NOZ“) a změn, které s sebou přináší. Identifikaci problémových oblastí provedu na základě komparace nové úpravy s dosavadní zákonnou úpravou uvedenou v zákoně č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObZ“). Z důvodu speciality obchodního zákoníku a dualismu v oblasti současné úpravy závazků, budu na následujících stranách odkazovat i na zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále je „OZ“).

Smlouva o dílo

Smlouva o dílo si prošla dlouhým historickým vývojem. Postupná profesionalizace osob při výkonu jejich práce vedla už ve starověku k potřebě vytvoření nového smluvního typu, na základě kterého jedna strana prováděla výkon práce a druhá strana měla povinnost zaplatit sjednanou cenu. S rozvojem průmyslové společnosti se upouští od dnes již poněkud nepochopitelného středověkého zákazu shánění si objednávky, kdy zhotovitel musel čekat, až za ním objednatel přijde.

Na území České republiky přináší úpravu smlouvy o dílo občanský zákoník v roce 1950, který v § 448 uvádí závazek toho, komu bylo dílo zadáno, provést ho za odměnu na vlastní nebezpečí. Významná změna přichází se zákonem č. 40/1964 Sb., ze kterého se smlouva o dílo vytrácí a místo ní se objevuje smlouva o zhotovení věci na zakázku a smlouva o opravě a úpravě věci. V témže roce nabyl účinnost i hospodářský zákoník, který upravoval několik specifických smluv, které byly obsahově příbuzné smlouvě o dílo. Jednalo se zejména o smlouvu o dodávce montáže, stavby nebo investičního celku, o dodávce průzkumných nebo projektových prací a dalších.

Velká reforma soukromého práva, která proběhla v roce 1991 zavádí poměrně neobvyklou paralelní úpravu smlouvy o dílo v zákoníku obchodním i občanském. Tenhle dualismus je po 23 letech odstraněn nástupem nového občanského zákoníku.

Obecné vymezení smlouvy o dílo

Novou úpravu smlouvy o dílo účinnou od 1. ledna 2014 nalezneme v části čtvrté, hlavě druhé, díle osmém v ustanoveních §§ 2586 až 2635 NOZ. Tato úprava vychází především ze současného obchodního zákoníku, ale přihlíží také k některým zahraničním úpravám. Co se struktury týká, nejprve je uvedena úprava smlouvy o dílo obecně a poté odchylky o ceně díla sjednané podle rozpočtu a specifika smlouvy podle povahy výsledku.

Zákonná definice díla se nachází v ustanovení § 2587 NOZ, které dílem rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržbu, opravu nebo úpravu věci, nebo činnost s jiným výsledkem, a za dílo pokládá vždy zhotovení, údržbu, opravu nebo úpravu stavby nebo její části.

Oproti současné úpravě opomíjí ve výčtu montáž určité věci, kterou podle obchodních zvyklostí rozumíme „uložení, uchycení a sestavení včetně seřízení a propojení i zkoušek kvality montáže“6. Důvodová zpráva, ale vychází z dosavadní úpravy  a za kritéria pro rozlišení kupní smlouvy od smlouvy o dílo stanovuje hledisko materiálu a hledisko práce, kdy smlouvou o dílo bude za každých okolností smlouva, u které při zhotovení věci převažuje hodnota práce nad hodnotou dodaného materiálu. V případě montáže se jedná o hledisko práce, tedy činnosti, a bude potřebné posoudit z hlediska závazku její podstatnost. Montáž zároveň vyžaduje určitou kvalifikaci osoby, která ji provádí, a nelze za ni považovat pouhou instalaci věci či sesazení věci z typových částí sestavovaných na místě, jestliže existuje jediný možný způsob, jak věc sestavit.

Plnění smlouvy o dílo, kterým je práce, je nutno odlišovat od práce v pracovněprávním vztahu založeném pracovní smlouvou. Hlavní rozdíl spočívá v tom, že podle smlouvy o dílo vykonává zhotovitel činnost samostatně, s vlastními prostředky a na vlastní riziko a nepodléhá soustavnému dozoru a řízení objednatele. I v případě provádění technického dozoru ve výstavbě se bude jednat o obchodněprávní, resp. občanskoprávní vztah.

Dílem tedy není věc ve své hmotné podstatě, jak tomu bylo v římském právu, nýbrž činnost. Ovšem nikoli jakákoli činnost, protože dílem nemohou být činnosti podřazené pod úpravu jiného smluvního typu. Například na činnost auditora se použije úprava smlouvy o kontrolní činnosti uvedená v ustanoveních v §§ 2586 až 2595 NOZ.

Na rozdíl od současné úpravy, je nový občanský zákoník důslednější ve vztahu k definici díla a v ustanovení § 2578 NOZ vypouští pojem „hmotně zachycený výsledek jiné činnosti“, který je v podstatě nepřímým plněním a naopak zavádí legální definici věci v právním smyslu, za kterou považuje „vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí“.

Forma smlouvy

Současná ani budoucí úprava smlouvy o dílo nepředepisuje povinnou písemnou formu. Nová úprava připouští vznik smlouvy ústně i konkludentním jednáním a ponechává na vůli stran, zda-li si obsah smlouvy uzavřené jinak než v písemné podobě nechají písemně potvrdit.

Pokud dojde k dohodě stran, že pro uzavření smlouvy užijí určitou formu, která nebude dodržena, má se v takovém případě za to, že takto učiněným jednáním nebudou strany vázány. Takovým jednáním nebudou vázány ani v případě, že některá ze stran projeví vůli, aby byla smlouva uzavřena písemně. Již v účinnosti současné úpravě se nabízela otázka, zda se za projev takové vůle může požadovat i předložení písemného návrhu smlouvy. První názor vyslovený Nejvyšším soudem by se podle mého názoru mohl aplikovat i poté, co v účinnost vstoupí nový občanský zákoník. V rozsudku ze dne 19. 2. 1998, sp. zn. 2 Odon 76/97 Nejvyšší soud uvádí, že z toho, že navrhovatel předložil návrh smlouvy písemně, nelze bez dalšího usuzovat, že projevil vůli uzavřít smlouvu v písemné formě. Je tomu tak z toho důvodu, že samotný písemný návrh smlouvy v sobě nezahrnuje požadavek písemné formy a ani písemné přijetí návrhu smlouvy v sobě takový požadavek nezahrnuje. V opačném případě by to znamenalo, že samotný úkon učiněný písemně znamená požadavek písemné formy a tudíž pokud by účastník reagoval například na ústně učiněný návrh písemnou formou, způsobil by uvedeným jednáním neplatnost smlouvy.

Mluvíme-li o smlouvách o dílo ve výstavbě, zejména těch většího rozsahu, tak je písemná forma smlouvy vítána a doporučována. Poskytuje stranám možnost zakotvit detaily dohodnuté předem při přípravě uzavření smlouvy a tím předcházet možným konfliktům a neshodám, které by v průběhu výstavbového procesu mohly nastat.

NOZ převzal úpravu změny písemné dohody ze současného obchodního zákoníku, jelikož poskytuje stranám možnost se rozhodnout, zda si ve smlouvě zakotví povinnost měnit smlouvu pouze písemně nebo ústně. Ústní změna smlouvy přichází v úvahu za předpokladu, že si smluvní strany nestanoví v původní smlouvě o dílo podmínku písemné formy pro případné změny či zrušení. I v tomto případě bych však stranám doporučovala uvedení takového smluvního ujednání ve smlouvě.

Specifika smlouvy o dílo ve výstavbě

Stavebnictví je dlouhodobě se vyvíjejícím průmyslovým odvětvím, v rámci kterého dochází k jednotlivým méně či více složitým dodávkám materiálů, technologických zařízení a služeb, výstavbě domů, velkých nákupních center, továren, zdravotnických zařízení, ale i velkých infrastrukturních projektů či výstavbě čističek a staveb v oblasti energetiky. Při zmíněných činnostech se, samozřejmě, nebude jednat pouze o stavbu, ale i o opravu, rekonstrukci a demolici.

Tato diverzifikace stavebnictví poukazuje na nepostradatelnost stavebně-právní praxe v každodenním životě a na nutnou vysokou míru profesionalizace, díky které se v tomto podnikatelském prostředí postupem času ustálilo používání rozsáhlé odborné terminologie.

Vyznat se v ní může být poměrně obtížné, ale nevyhnutelné a schopnost orientovat se v tomto typickém pojmosloví svědčí také o jisté serióznosti a profesionalitě smluvních stran. Pro pochopení širších souvislostí je schopnost odlišit výstavbu od stavby, přístavbu od nástavby a vestavby, znalost pojmů jako investor, dodavatel, projektant a v neposlední řadě také schopnost pojmenovat jednotlivé způsoby výstavby a druhy dokumentace naprosto nezbytná.

V současnosti se již můžeme setkat s mnohými publikacemi a specializovanými slovníky vysvětlujícími jednotlivé pojmy, a proto se konkrétními definicemi táto práce blíže zabývat nebude.

Dopad změn v procesu uzavírání smlouvy na osobu zhotovitele

Proces uzavírání smlouvy není jednoduchý. Smluvního partnera je vhodné blíže poznat, zjistit jaká má očekávání a jaký přístup mu vyhovuje. Ekonomické zájmy objednatele a zhotovitele jsou do značné míry protichůdné, neboť cílem objednatele je získat co nejkvalitněji provedené dílo za co nejmenší cenu, zatímco zhotovitel chce co nejvíce vydělat. Právně je však pojí zájem společný, a to uzavření smlouvy o dílo.

Nový občanský zákoník kromě změn v konkrétních právech a povinnostech smluvních stran přináší i změny, které zasahují do stadia uzavírání smlouvy. Zhotovitel by měl už k prvotní fázi přípravy smlouvy o dílo přistupovat seriózně a zodpovědně, neboť již od tohoto momentu se bude odvíjet celý smluvní vztah, který vznikne mezi ním a objednatelem.

Za jednáním lidí se ukrývají různé důvody a pohnutky. Právo by mělo dbát na ochranu osoby, s níž je jednáno, v případě, kdy se na druhé straně potkává s osobou, jejímž úmyslem není samotné uzavření smlouvy, ale získání určité informace. Řešení pro takovou situaci v současnosti poskytuje pouze judikatura, která se přiklání k obecné prevenční povinnosti upravené v občanském zákoníku a v následné odpovědnosti za její porušení.

Zatímco Nejvyšší soud ČR shledává předpoklad pro toto řešení ve skutečnosti, že konkrétní strany dospěly v zahájeném jednání o uzavření smlouvy do fáze, kdy jedna ze stran byla v důsledku chování druhé strany v dobré víře, že k uzavření smlouvy skutečně dojde, a strana, která ji do tohoto omylu uvedla, ukončí jednání o uzavření smlouvy bez legitimního důvodu, literatura na druhé straně, upozorňuje na chybějící protiprávnost jednání. Přikláním se k uvedené kritice dosavadního řešení vzhledem ke skutečnosti, že neexistuje povinnost jednajících osob smlouvu uzavřít a až na případ šikanózního jednání, mají právo kontraktační proces kdykoliv ukončit. Nová úprava prosazující vysokou míru autonomie vůle stran hovoří o právu každého svobodně vést jednání o smlouvě a odpovědnost za neuzavření smlouvy pojí pouze s případem, kdy je takovéto jednání zahájeno nebo je v něm pokračováno, aniž by měla strana, která v něm vystupuje, zájem uzavřít předmětnou smlouvu. Korektiv svobodného jednání je proto vyjádřen požadavkem poctivosti, který poskytuje zhotoviteli ochranu jeho dobré víry ve fázi, kdy druhá strana ještě není vázána smlouvou či zákonem stanovenou povinností k uzavření smlouvy a zneužívá zásady smluvní svobody k získání informací či uvedení druhé strany v omyl.

Pro smluvní stranu zhotovitele v oblasti výstavby jsou podstatné změny, které přináší NOZ v oblasti využití všeobecných obchodních podmínek (dále jen VOP), jejichž úprava byla dosud obsažena zejména v obchodním zákoníku. Toto hodnotím z pohledu zhotovitele za poměrně přínosné. Nová úprava přinesla trochu světla do dosavadní roztříštěné praxe jejich užívání a problému s nimi vznikajícími.

Řešení otázky jednostranné změny VOP v průběhu trvání smluvního vztahu zasáhne vzhledem k četným podmínkám uvedeným v zákoně spíše větší subjekty poskytující dlouhodobé služby širšímu okruhu osob nežli běžné osoby vystupující na straně zhotovitele. Stanovení přesných podmínek nelze tvůrcům zákona vyčítat a daná úprava znamená krok správným směrem pro subjekty vystupující ve smluvních vztazích vznikajících v prostředí výstavbových projektů. Negativně hodnotím zavedení neurčitých pojmů.

Pozitivní novinkou je řešení konfliktu obchodních podmínek, který může vzniknout v momentě, kdy návrh smlouvy odkazuje na určité obchodní podmínky a přijetí návrhu na podmínky jiné. To by mohlo vést mylně k závěru, že smlouva nebyla uzavřena, neboť přijetí neodpovídalo návrhu na uzavření předmětné smlouvy. Tvůrci NOZ se nechali inspirovat Společným referenčním rámcem a stanovili, že smlouva je navzdory odporujícím si obchodním podmínkám uzavřena s obsahem určeným v tom rozsahu, v jakém obchodní podmínky nejsou v rozporu. Dochází v podstatě k jakémusi vynulování nesouladných ustanovení všeobecných obchodních podmínek. K uplatnění tohoto principu ovšem nedojde pokud to některá ze stran vyloučí nejpozději bez zbytečného odkladu po výměně projevů vůle a smlouva tudíž nebude uzavřena.

U stavebních smluv se také s nástupem účinnosti NOZ setkáme s další novinkou, kterou je vyloučení použití překvapivých ustanovení obchodních podmínek, konkrétně podmínek, které nemohla druhá strana rozumně očekávat, nepřijala-li je výslovně. Posouzení, zda se jedná o takové ustanovení bude záležet nejen na obsahu konkrétního ustanovení, ale také způsobu jeho vyjádření. Důvodová zpráva uvádí některé případy takových ustanovení. Pokud hovoříme o stavebních smlouvách, bude se jednat zejména o vyloučení odpovědnosti strany za splnění určitých povinností ze smlouvy, ač smlouva sama navozuje očekávání, že odpovědnost za splnění těchto povinností ze smlouvy nebude dotčena. Dále se bude jednat také o situaci, kdy režim sjednávání a placení víceprací stanovených v obchodních podmínkách nebude odpovídat pojetí, které by vyplývalo z obsahu samotné smlouvy. Jak je uvedeno v ustanovení, jednat se bude také o způsob vyjádření, a proto bude neúčinným i ustanovení, které bude pro druhou stranu vyjádřeno nejasně nebo drobným, špatně čitelným písmem. Neúčinnost se bude vztahovat i na situaci, kdy použité ujednání obchodních podmínek mění nebo doplňuje obsah smlouvy způsobem, který druhá strana nemohla rozumně očekávat.

Na ustanovení týkající se neočekávaných ujednání VOP je zřejmě nutné nahlížet jako na ustanovení kogentní povahy, vzhledem ke skutečnosti, že zákonodárce uvádí, že k opačnému ujednání se nepřihlíží. Zhotovitel by i z toho důvodu měl být zvláště opatrný v případě využívání odkazu na VOP. I zde platí, že je vždy lepší přizpůsobit každou smlouvu konkrétnímu případu, být dostatečně specifický a vzory smluv používat pouze jako jakýsi návod.

Náležitosti smlouvy o dílo

V současné úpravě se setkáváme s rozdílnou terminologií obchodního zákoníku oproti terminologii užívané v zákoníku občanském, kdy obchodní zákoník užívá místo pojmu podstatné náležitosti smlouvy pojem podstatné části. Pokud vycházíme z ustanovení § 34 OZ, jsou podstatné náležitosti smlouvy nezbytnou součástí projevu vůle a jejich absence by vedla k neplatnosti smlouvy. Oproti tomu v případě obchodně-právní úpravy vyjadřují podstatné části smlouvy minimální obsah určitého smluvního typu. Jejich absence ovšem nevede k neplatnosti smlouvy, ale bude určovat režim občanského zákoníku, tedy jestliže bude odpovídat smluvnímu typu v něm upraveném, nebo za splnění podmínky dostatečné určitosti předmětu závazků smluvních stran zůstane v režimu obchodněprávním a bude se jednat o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu § 269 odst. 1.

Nový občanský zákoník ponechává dosavadní terminologii svého předchůdce a za právní jednání směřující k uzavření smlouvy považuje jednání pouze takové, které obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby ta mohla být uzavřena jeho nepodmíněným přijetím. 

Podstatné náležitosti smlouvy o dílo

První odstavec ustanovení § 2586 NOZ upravuje zákonné vymezení smlouvy o dílo, podle kterého se „smlouvou o dílo zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu“. Na základě tohoto ustanovení můžeme vyčlenit jednotlivé části smlouvy, konkrétně:

určení účastníků smlouvy, kteří jsou v postavení zhotovitele a objednatele

závazek zhotovitele provést dílo na svůj náklad a nebezpečí

specifikace díla

závazek objednatele dílo převzít a zaplatit cenu

určitost ceny.

Současná teorie považuje za podstatné náležitosti smlouvy o dílo pouze vymezení díla a určení ceny, resp. způsobu jejího určení. Nová úprava přichází také s možností určení ceny odhadem a po vzoru obchodního zákoníku v platném znění ponechává vůli stran možnost uzavřít smlouvu i bez jejího určení.

Někteří autoři ovšem uvádějí i další podstatné náležitosti, které plynou z legální definice smlouvy o dílo. Častý je závazek zhotovitele provést dílo a závazek objednatele zaplatit cenu za jeho provedení nebo označení smluvních stran.

Nepodstatné náležitosti smlouvy o dílo

Z důvodu omezeného rozsahu práce se budu zabývat pouze vybranými náležitostmi, které považuji z hlediska zhotovitele za nejdůležitější. Na tomto místě bych však ráda alespoň vyjmenovala většinu nepodstatných náležitostí smlouvy o dílo, které si strany vzhledem k široké dispozitivnosti úpravy mohou sjednat. Zatímco podstatné náležitosti poskytují jakýsi základ smlouvy, nepodstatné určují směr, kterým se strany chtějí vydat, a pravidla, kterými se chtějí řídit.

Mezi obvyklé nepodstatné náležitosti smlouvy o dílo patří význam a účel smlouvy, doba a místo plnění, platební podmínky, vlastnictví díla a nebezpečí škody, pojištění zhotovitele a díla, provedení díla, kontroly, zkoušky a revize, předání a převzetí díla, odpovědnost za vady díla, změna smlouvy, smluvní pokuty, způsoby ukončení smlouvy, vyšší moc, převod práv a povinností ze smlouvy, bezpečnost práce, důvěrné informace a duševní vlastnictví, řešení sporů, prohlášení.

Vybrané části smlouvy o dílo ve výstavbě

Široká míra dispozitivnosti a autonomie vůle stran prosazovaná novým občanským zákoníkem, poskytuje stranám ještě širší smluvní volnost při tvorbě smlouvy o dílo. Kvalitně připravená smlouva by měla pamatovat na veškeré problémy a otázky, které mohou v průběhu realizace díla vzniknout. Smluvní strany by si proto měly dohodnout veškeré náležitosti smlouvy, a to nejen podstatné, ale hlavně nepodstatné, které blíže specifikují vztah mezi smluvními stranami. Rozsah takové smlouvy o dílo ve výstavbě, která by pamatovala na veškeré možné situace, které mohou nastat, proto může být značný. Také literatura nám poskytuje široký výběr publikací, které se zabývají jednotlivými smluvními ustanoveními vyskytujícími se ve smlouvách o dílo. Domnívám se, že smluvní strany, si mnohdy neuvědomují dopady ledabyle uzavřené smlouvy či používání smluvních vzorů, které nejsou schopné pokrýt různorodost, kterou s sebou stavební praxe přináší. V současné situaci není možné vymezit univerzálně předmět plnění, dobu určenou pro jeho splnění, podmínky placení či sankční ujednání. Jednotlivé projekty se od sebe liší rozsahem i složitostí. Například sankční ustanovení by se proto měla odvíjet od hodnoty a významu díla a povahy porušení konkrétní povinnosti. Situaci komplikuje i nadcházející úprava, která přináší množství změn, novinek a nejasných pojmů.

Z pohledu zhotovitele považuji za nejdůležitější část smlouvy důsledky vadného plnění, které se bytostně dotýkají osoby zhotovitele a mohou pro něj mít následky v budoucnosti, neboť definují jeho odpovědnost za vady a jejich nápravu, případně náhradu vzniklé škody. Nová úprava přináší změny zejména v oblasti v současnosti pouze judikované solidární odpovědnosti třetích osob a rovněž vymezuje nové skutečnosti, které vylučují odpovědnost zhotovitele.

Následující podkapitola se blíže věnuje platebním podmínkám a určení ceny, v rámci které NOZ zavádí novinky pro dosavadní obchodněprávní úpravu, nově může být cena určena i odhadem a zhotovitel má právo na přiměřenou zálohu. Zhotovitel by si již před uzavřením smlouvy měl zjistit, jakou má objednatel platební morálku, jak si zorganizuje úhradu dohodnuté ceny, jestli nemá závazky po lhůtě splatnosti nebo také jaké je jeho postavení mezi podnikateli. Zhotovitel uzavřením smlouvy vstupuje do určitého rizika, protože prováděním díla na svůj účet na sebe jakoby přebírá jistý druh úvěru. Měl by si proto ohledně platebních podmínek zjistit co možná nejvíce informací a ve smlouvě zakotvit také určité záruky za zaplacení za dílo.

Samostatný oddíl je věnován úpravě vlastnického práva a nebezpečí škody. Blíže se zaměřím na institut výhrady vlastnictví a dopad jedné z nejpodstatnějších změn, které rekodifikace soukromého práva přináší.

V poslední části této kapitoly je prostor věnován samotnému provádění díla a změnám v oblasti kontrol, zkoušek, aj., které nová úprava přináší.

Odpovědnost za vady díla

Za jednu z nejzásadnějších a nejdůležitějších otázek spojených se smlouvou o dílo považuji odpovědnost za vady. Zejména pokud se jedná o smlouvu ve výstavbě, je vhodné upravit tuto otázku a zhotovitel by měl dbát na přesné vymezení konkrétních podmínek, podle kterých se určí, co se bude, resp. nebude považovat za vadu díla. Pro bližší analýzu úpravy odpovědnosti za vady díla je proto nutné alespoň krátce pojednat o tom, co právo rozumí pod pojmem vada díla a kdy je v souvislosti s tím možné považovat dílo za vadné. Dispozitivnost nového občanského zákoníku nám poskytuje prostor k smluvní specifikaci a vyloučení zákonné úpravy. Vyloučení zákonné úpravy je ale platné pouze za podmínky, kdy při uzavírání smlouvy je z vůle stran zřejmá určitost úkonu vyloučení zákonné úpravy a zároveň musí být splněn požadavek určitosti a srozumitelnosti u definice vad.

Vada díla

NOZ přebírá úpravu obchodního zákoníku a obecně podpůrně stanovuje, že „dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě“. Smlouva poskytuje zhotoviteli prostor pro vymezení díla především v ustanoveních týkajících se předmětu smlouvy a účelu užívání díla. Samotný účel může být odvozován od povahy konkrétní stavby, a proto v některých případech nepovažuji jeho vymezení za absolutně nevyhnutné. Důležitými z hlediska specifikace díla jsou přílohy, právní předpisy, normy a jiná dokumentace, např. stavební deník.

V situaci, kdy smlouva neobsahuje dostatečně přesná ujednání pro specifikaci díla, je potřebné pro posouzení vadnosti, resp. bezvadnosti díla hledat oporu v zákoně a dosavadní judikatuře. Kromě obecné úpravy vad díla, která odpovídá obsahově ObchZ a odkazuje na úpravu kupní smlouvy ohledně práv z vadného plnění, zavádí NOZ i speciální úpravu pro vady stavby v ustanoveních §§ 2629 až 2630 NOZ.

Obecně lze za vadu díla považovat provedení díla v jiném rozsahu, než vyplývá ze smlouvy, nesplnění termínu zhotovení díla, kvalitativně neodpovídající provedení díla, ale i případ, kdy se dílo nehodí pro účel stanovený ve smlouvě či vícepráce, pokud nebyly smluvně promítnuty do změny předmětu díla. Dílo může mít mimo výše zmíněné vady faktické, také vady právní, je-li zatíženo právem třetí osoby. Za vadu díla ve smyslu jeho nedokončení je podle judikatury Nejvyššího soudu možné považovat také nedodělky.

Převzetí stavby s vadami

Z ustanovení § 2615 NOZ vyplývá, že vadou díla je jakýkoliv rozpor výsledku díla s tím, co bylo ve smlouvě určeno. Proto je velmi důležité, co si strany ve smlouvě dohodnou.

V současnosti platí, že zhotovitel splní svou povinnost teprve řádným ukončením díla a jeho předáním objednateli. Řádné ukončení v tomto případě znamená, že dílo odpovídá specifikaci uvedené ve smlouvě, jinými slovy, že je bezvadné. Teprve v momentě, kdy dílo nevykazuje vady, je splněna povinnost zhotovitele dílo provést a zároveň vzniká jeho nárok na plnou úhradu ceny.

Dosavadní řešení vedlo mnohdy až k šikanóznímu výkonu práva na řádné provedení díla. Zejména v případě náročných výstavbových projektů je prakticky nemožné, aby dokončené dílo nevykazovalo nepatrné odchylky od smlouvy, na základě kterých může investor konstatovat vady díla a neuhrazení dohodnuté ceny. Zhotovitel může namítat, že jde o vadu nepatrnou, bagatelní a pro objednatele zcela nepodstatnou, ale i tak se bude jednat o dílo, které vykazuje vady a objednatel může trvat na právech, které mu z vadného plnění zhotovitele vyplývají. Na pozoru se musí mít v současnosti i zhotovitel, který sice plnil z hlediska zákona vadně a zhotovil dílo, které neodpovídá zcela výsledku, který byl určen ve smlouvě, ale které se objednatel rozhodne převzít, protože je s výsledkem spokojen. Objednateli však v takovém případě nevzniká povinnost k plné úhradě díla, protože zhotovitel nesplnil svou zákonnou povinnost dílo řádně ukončit.

V současnosti se nabízí několik řešení, jak se s danou situací vypořádat. Zhotovitel může vyloučit použití ustanovení § 560 odst. 1 ObchZ a ve smlouvě uvést například, že: „rozpor skutečného provedení díla s tím, jak dílo bylo definováno v předmětu smlouvy, pokud nebrání užívání díla, není považován za vadu díla a nepoužije se na tuto situaci ustanovení § 560 odst. 1 ObchZ, s výjimkami..“228. Je nutné dbát na přesné vymezení situací, kdy se z pohledu zhotovitele a objednatele již nebude jednat o vadu nepodstatnou.

Další řešení lze uplatnit při předávání díla, v případě, kdy objednatel skutečně nebude namítat nesoulad provedení díla s jeho specifikací ve smlouvě a bude s vyhotovením díla zcela spokojen. V takovém případě se strany mohou dohodnout a vyhotovit dodatek ke smlouvě o dílo, ve kterém výslovně sjednají změnu výsledku díla tak, aby výsledek definovaný ve smlouvě odpovídal skutečnému provedení díla. Zhotovitel může případně požadovat, aby objednatel v posledním vyhotoveném dodatku ke smlouvě deklaroval svou spokojenost s provedením díla. Obě strany by v něm zároveň měly konstatovat svou dohodu, že „předmět díla, uvedený v bodě xx smlouvy, se v jednotlivostech mění v souladu se skutečným provedením díla“29. Opět nelze než doporučit provedené dílo náležitě popsat.

Nová úprava přináší pozitivní změnu pro zhotovitele. Podle ustanovení § 2628 NOZ již není objednatel oprávněn odmítnout převzetí stavby pro „ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve    spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezujíSoučasně bychom si však měli uvědomit, co všechno takové řešení přináší.

Pojmy použité v ustanovení mohou v budoucnu způsobovat jisté výkladové spory, proto bych se některým z nich ráda věnovala blíže.

Drobnou vadu by bylo možné definovat jako vadu, která nebrání řádnému užívání díla, jejíž oprava není nezbytně nutná a je většinou nenáročná a proveditelná v krátkém časovém úseku. Takové odstranění by nemělo znemožnit či zásadním způsobem omezit řádné užívání díla.

Množství vad, které by ještě bylo možné považovat za ojedinělé je nutné odvíjet od rozsahu prováděného díla. Jiné množství vad bude považováno za ojedinělé, v případě opravy rodinného domu a úplně jiný počet drobných vad bude tolerován v rámci rozsáhlého výstavbového projektu.

Vady estetického charakteru jsou obvykle staticky nezávadné a neohrožují bezpečnost ani zdraví osob. Projevují se pouze rušením konečného vzhledu díla, tedy estetiky. Pro aplikaci ustanovení bude nutné zvážit zda jsou takové vady způsobilé bránit užívání stavby esteticky. Řešení této otázky bude záležet případ od případu. I zahraniční soudy se potýkají s problémem závažnosti estetické vady pro řádné užívání díla. Odlišně se posoudí estetická vada nátěru v prostorách luxusní kanceláře či soukromé ordinace a ta jistá vada vzniknuvší například ve výrobní hale, kam mají přístup pouze zaměstnanci.

Vzhledem k specifičnosti každé stavby bych doporučila vhodně vymezit ve smlouvě účel díla a požadavky na jeho vzhled. Vhodná smluvní úprava by stranám pomohla předejít zbytečným sporům při odevzdávání stavby.

Dosavadní úprava stavěla zhotovitele do nezáviděníhodné situace, kdy, jak již jsem zmínila výše, pro drobné a nepodstatné vady mohl objednatel posečkat s vyplacením celé smluvené ceny díla až do okamžiku, kdy dílo nebude vykazovat jakékoliv vady. S nástupem nové úpravy dochází ke změně a v případě vad, které budou ve smlouvě vyjmenovány a definovány jako vady, které spadají pod ustanovení § 2628 NOZ nebo v případě sporu je soud podřadí pod zmíněné ustanovení, objednateli vzniká povinnost převzít stavbu a posléze i povinnost zaplatit cenu díla dohodnutou ve smlouvě. Zhotovitel tudíž bude mít nárok na uhrazení plné ceny díla a objednatel bude mít možnost pouze zpětně požadovat například slevu z ceny díla.

Zhotovitel by měl k nadcházející změně přistoupit s respektem a nezneužívat svého nového postavení snahou prosazovat předání díla s vadami, i když drobnými. Musí si uvědomit, že oproti jeho zájmu o zaplacení dohodnuté ceny díla, stojí očekávání objednatele, že za své peníze obdrží řádně provedené dílo specifikované ve smlouvě, nikoliv dílo vadné, byť i nepodstatně.

V souvislosti se speciální úpravou stavby jako předmětu díla je vhodné uvést i obecnou úpravu uvedenou v ustanovení § 2605 NOZ, která říká, že „dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhradI když hodnotím dlouho očekávanou speciální úpravu pro stavby jako krok správným směrem, stojí přinejmenším za zamyšlení, zda by obecná úprava nebyla pro zhotovitele příznivější a méně přísná. Zatímco aplikace speciální úpravy s sebou může přinést množství sporů ohledně rozdílného pohledu smluvních stran na drobné vady ovlivňující funkčnost a estetičnost díla, které můžou vést až k nepřevzetí díla, při využití obecné úpravy by smluvní strany mohly využít institut převzetí díla s výhradami. Pro zhotovitele nejvýhodnější by samozřejmě byla situace, kdy objednatel převezme dílo bez výhrad, důsledkem čeho se později nemůže domáhat nároků ze zjevných vad díla, pokud zhotovitel namítne, že toto právo nebylo uplatněno včas. Objednatel může vznést výhrady a označit zjevné vady pouze pokud dílo řádně prohlédne. Povinnost objednatele prohlédnout předmět díla neprodleně po přechodu nebezpečí na věci, které se věnuji blíže v podkapitole 3.3 Provedení díla, je uvedena v ustanovení § 2104 NOZ, na který odkazuje § 2615 NOZ.

Vady skryté

Vedle vad zjevných, které je možné odhalit obvyklým postupem při převzetí díla , se mohou vyskytnout i tzv. vady skryté, které mohou odhalit pouze odborníci či znalci.

Úpravu těchto vad přebírá NOZ ze stávajícího § 562 odst. 2 ObchZ a pro oznámení skrytých vad zakotvuje pravidlo, podle kterého „soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas“34. Na rozdíl od dosavadní úpravy nebude důležité, kdy byla vada odhalena, nýbrž okamžik, kdy ji objednatel odhalit měl. Doba, do které mohou být uplatněna práva z vadného provedení díla, je v současnosti vymezena pěti léty podle ObchZ a třemi léty podle OZ. NOZ vychází z obchodního zákoníku, díky čemuž se úprava přiblížila k mezinárodním standardům.

NOZ reaguje i na nemožnost garantovat pětiletou životnost při veškerých částech stavby a uvádí možnost zkrácení uvedené doby v odůvodněných případech prováděcím předpisem až na dva roky. Také smluvní strany si mohou sjednat dobu kratší pro některé části stavby. Podmínkou však je, že nemůže být zhoršeno postavení objednatele, je-li slabší stranou.

Novinkou je doplnění ustanovení o skutečnost, že pro skryté vady projektové dokumentace a jiných obdobných plnění též platí, že je objednatel musí oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je mohl při dostatečné péči zjistit.

Shoduji se s názorem JUDr. T. Grulicha, Ph.D., který zdůrazňuje nejasnost takovéhoto ustanovení. Možnost namítat vady projektové dokumentace by měl mít objednatel pouze v případě, kdy by bylo zhotovení této dokumentace součástí díla. Pokud ji však zajistil objednatel, tak zhotovitel odpovídá pouze z důvodu neupozornění na nevhodnou povahu věci či příkazu. Vrátíme-li se k možnosti, že by projektová dokumentace byla součástí smlouvy o dílo a bylo by tedy povinností zhotovitele ji zabezpečit, tak v důsledku vadné dokumentace by s největší pravděpodobností došlo k vadnému provedení díla a novinka v podobě rozlišování vady díla a projektové dokumentace ztrácí na významu.

Solidární odpovědnost při vadách díla

Významnou novinkou oproti stávající úpravě institutu smlouvy o dílo je prolomení obvyklé zásady, která říká, že i když zhotovitel plní pomocí jiné osoby, odpovídá tak, jako by plnil sám. Ustanovení § 2630 NOZ nově zakládá vedle odpovědnosti zhotovitele samotného též solidární odpovědnost dalších osob podílejících se na zhotovení díla, konkrétně jmenuje „poddodavatele zhotovitele“, dále toho, „kdo dodal stavební dokumentaci“ a toho, „kdo prováděl dozor nad stavbou“.

Vznikat budou nově práva a povinnosti i mezi osobami, které spolu nejsou v žádném smluvním vztahu. Novinka, která je z pohledu ostatních evropských úprav poměrně netradiční a výjimečná, přináší rovnou dva problémy. Jednak popření zásady výlučné odpovědnosti zhotovitele a jednak vznik „jakýchsi ručitelů za vady s nejasně vymezenou odpovědností“.

Uvedené osoby jsou sice zavázány solidárně, tedy společně a nerozdílně, ale jejich odpovědnost je omezena rozsahem jejich činnosti.

Odpovědnost první skupiny osob, tedy poddodavatelů není až tak neobvyklá a obdobnou úpravu je možné najít i v některých právních řádech a také v mnohých vzorových smluvních podmínkách. Nicméně způsob úpravy solidární odpovědnosti v novém občanském zákoníku se může jevit jako neúplný. Tvůrci zákona jakoby reagovali pouze na možnost konečného objednatele uplatnit svá práva na subjektu, který přímo prováděl práce. Rozšiřují povinnosti poddodavatelů, ale opomínají jejich právo na získání platby přímo od investora v případě platební neschopnosti zhotovitele, čím by byla zachována právní reciprocita mezi jednotlivými účastníky stavby.

Ačkoliv se tedy zákonodárce patrně snaží zjednodušit postavení objednatele, stojí za zamyšlení, jestli je toto ustanovení nezbytné. Objednatel s jediným zhotovitelem totiž nemá důvod se obracet na jeho smluvní partnery a samotný zhotovitel v případě vad způsobených jeho poddodavatelem či ostatními, v zákoně uvedenými osobami, má dostatečné nástroje pro uplatnění svých nároků.

Za zvážení by dozajista stálo, jestli by nebylo dostačujícím řešením rozšíření smluvní odpovědnosti za vady použitím ustanovení § 2913 NOZ, které zakládá odpovědnost za škodu způsobenou osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Osobně bych aplikaci tohoto ustanovení považovala za dostačující a vhodnější z hlediska osob, na které byla rozšířena solidární odpovědnost.

Problematickou se může jevit i konstrukce, podle které se osoby uvedené v § 2630 NOZ mohou zprostit své odpovědnosti. U poddodavatele, který musí prokázat, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor, je poměrně těžké si představit případ, kdy by tato vada byla skutečně pouze výsledkem rozhodnutí bez podílu toho, kdo rozhodnutí realizuje. Také další uvedené osoby se pravděpodobně ocitnou v problematické důkazní situaci, kdy musí prokázat, že „vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci“, příp. „selhání dozoru“.

Práva z vadného plnění

Co se týče nároků a práv z vadného plnění, nová úprava vychází ze současné úpravy obsažené v obchodním zákoníku a objednateli přiznává právo na odstranění vady, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo právo odstoupit od smlouvy. Odkazuje přitom na platnost ustanovení o kupní smlouvě, ale vymezuje, že objednatel není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.

K zamyšlení je výhodnost práva odstoupit z pohledu již výše zmíněného ustanovení § 2630 NOZ. V případě, že by objednatel chtěl využít nabízené solidární odpovědnosti dalších osob, musel by volit pouze mezi právem požadovat odstranění vady, v našem případě většinou opravou, nebo slevou z ceny. Kdyby se objednatel rozhodl uplatnit slevu z ceny, tak by nově zavedený institut dlužnické solidarity představoval velkou výhodu. Ale pokud by se objednatel nespokojil se stavbou, která vykazuje vady, tak má pouze možnost obrátit se na zhotovitele a uplatnit právo na opravu, protože jen stěží si lze představit, jak by již způsobenou vadu odstraňoval projektant či osoba vykonávající dozor stavby.

Liberace zhotovitele

Významnou novinkou pro osobu zhotovitele jsou dva nové liberační důvody uvedené v druhém odstavci ustanovení § 2630 NOZ. Podle nich se zhotovitel „zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil, nebo jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil

Uplatnění některého z výše uvedených důvodů však bude pro zhotovitele nelehké a velice těžko prokazatelné. Proto doufám, že daná úprava je pouze doplněním ostatních, obecných liberačních důvodů a rozhodovací praxe nezačne toto ustanovení vykládat jako speciální pro smlouvy o dílo, jejichž předmětem je stavba. Zhotovitel by si své postavení měl pro jistotu zabezpečit konkrétním smluvním ujednáním, ve kterém by zakotvil použití ustanovení § 2594 NOZ.

Odpovědnost za škodu

Stávající úprava odpovědnosti za škodu je poměrně komplikovaná a stejně jako úprava závazků, i odpovědnost za škodu podléhá jak režimu obchodního, tak režimu občanského zákoníku. Sjednocení této úpravy novým občanským zákoníkem je proto jednoznačně další velkou předností, kterou rekodifikace soukromého práva přináší. Základ úpravy odpovědnosti za škodu je spatřován v ustanovení § 2900 NOZ, které uvádí prevenční povinnost každého počínat si jistým způsobem při svém konání. Změnou oproti stávající úpravě je rozlišování smluvní a deliktní odpovědnosti. 

Výraznou změnou je úprava odpovědnosti třetích osob, která byla ve stávající úpravě odvozena pouze z judikatury. V současnosti nese odpovědnost vůči objednateli zhotovitel, a to i za vady díla, jež způsobil jeho subdodavatel či jiná osoba, která je sice zúčastněná na provádění díla, ale odlišná od účastníků smluvního vztahu. Zhotovitel má následně proti této třetí osobě postih z titulu odpovědnosti za škodu způsobenou zaviněním jiného.

Neznamená to ale, že by odpovědnost zhotovitele vylučovala přímou odpovědnost toho, kdo porušením své povinnosti škodu způsobil. NOZ ji již zakotvuje v ustanovení § 2913 NOZ, které zakládá povinnost nahradit škodu i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Škůdce musí vznik škody třetí osobě předvídat a měl by tomu přizpůsobit své jednání. Jak již bylo řečeno výše, tato úprava odpovědnosti za škodu by mohla nahradit ne příliš šťastnou úpravu solidární odpovědnosti za škodu způsobenou osobou projektanta či stavebního dozoru v ustanovení regulující smlouvu o dílo, jejímž předmětem je stavba.

Následující ustanovení částečně přebírá úpravu ObchZ obsahující odpovědnost toho, kdo využívá při plnění závazku třetích osob. Novinkou je zavedení odpovědnosti za škodu třetí osoby, která se zavázala provést určitou činnost samostatně. Ten kdo ji vybral, bude za její povinnost k náhradě škody odpovídat pouze v případě jejího nepečlivého výběru nebo nedostatečného dohledu. Toto řešení se nejeví v podnikatelském prostředí jako zrovna nejlepší, ale pro osobu zhotovitele přináší určitou možnost zúžení jeho povinností v případě jednání poddodavatele pouze z důvodu zmíněného nepečlivého výběru, kterým se zavádí institut culpa in eligendo, nebo z důvodu nedostatečného dohledu.

Z pohledu zhotovitele je významná i úprava limitace náhrady škody, která je značně diskutovaným problémem. Na jedné straně se v případě její limitace potýkáme s názorem o nepřípustném spolupodílení se na škodě osobou, která ji nezpůsobila, a na stranu, druhé je nutno zvážit existenci smluvní volnosti stran, která by se měla projevit i v této otázce. Tentokrát k vyjasnění situace nepřispěl ani Nejvyšší soud České republiky. Ten judikoval v rozhodnutí ze dne 31. ledna 2007 přípustnost rozumné a přiměřené limitace odpovědnosti vzhledem k dispozitivnosti ustanovení § 379 ObchZ a následně v rozhodnutí ze dne 27. března 2008 potěšil odpůrce tohoto tvrzení s argumentem kogentnosti ustanovení § 356 ObchZ. NOZ přihlíží k oběma názorovým skupinám a v § 2898 zakotvuje skutečnost, že se nebude přihlížet k ustanovení, které by předem vylučovalo či omezovalo povinnost k náhradě újmy způsobené na přirozených právech, a také se nebude přihlížet k ujednání, které by předem vylučovalo právo slabší strany na náhradu jakékoli újmy.

Z uvedeného by se proto dalo vyvodit, že je přípustné jiné omezení, ale je nutno vzít do úvahy i působení ostatních zásad. Zhotovitel, který je v dominantním postavení, by proto měl důkladně zvážit použití limitačních klauzulí ve smlouvě o dílo se stranou, o které by se dalo uvažovat jako o straně slabší.

Záruka za jakost

S důsledky vadného plnění úzce souvisí i úprava záruky za jakost. Povinnost zhotovitele z vadného plnění vzniká, má-li dílo vadu při předání, resp. v době přechodu nebezpečí škody na objednatele. Po této době vzniká zhotoviteli odpovědnost pouze pokud porušil některou ze svých povinností a způsobil tím vadu plnění. Rozšíření této odpovědnosti je možné pouze na základě výslovného prohlášení zhotovitele o poskytnutí záruky v rámci smluvních ujednání. V záruce zhotovitel prohlásí, že dílo bude po určitou dobu vykazovat dohodnuté vlastnosti.

Úprava smlouvy o dílo odkazuje v případě sjednané záruky za jakost na použití ustanovení o kupní smlouvě. NOZ vychází ze standardního pojetí záruky za vady použitého ve stávajícím obchodním zákoníku. Jsou oddělena práva, která vznikají z vad plnění ze zákona a která vznikají z vad ze záruky za jakost, která může garantovat jakost věci jednak z hlediska časového nebo z hlediska vlastností, které bude daná věc vykazovat. Nemůže se však stát, že by záruka za jakost vylučovala zákonnou úpravu práv z vad věcí, což je pozitivní zejména u skrytých vad.

Smluvní pokuty

Podnikání ve stavebnictví s sebou přináší určitá rizika. I z toho důvodu se vyvinuly zajišťovací instituty, které mají poskytnout ochranu jedné či druhé straně. Ve smlouvách o dílo se nejčastěji setkáváme s institutem smluvní pokuty, která působí jako sankce za porušení povinnosti. Jejich uplatnění tedy nastává, nebude-li plněno řádně a včas.

Nový občanský zákoník vychází především ze stávající úpravy ObchZ a OZ. Chybí však úprava otázky odpovědnosti za porušení povinnosti zajištěné smluvní pokutou. Zejména není zcela jasné, zda nová úprava připouští liberační důvody, pokud si je strany nesjednaly ve smlouvě. Pro vyřešení tohoto problému by bylo vhodné novou úpravu doplnit o ustanovení podobné ustanovení § 300 ObchZ, které by výslovně stanovilo, že odpovědnost za porušení povinnosti ze smluvní pokuty je absolutní.

Smluvní řešení sjednání smluvní pokuty jsou skutečně různé a je možné si sjednat „téměř vše“. Jeví se proto jako vhodné, že zákon přebírá moderační právo soudu, pomocí kterého může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit.

Dílčí závěr

Dispozitivnost NOZ poskytuje poměrně širokou volnost při uzavírání smluv a formulování smluvních ujednání. Zhotovitel by si měl dát především pozor na ty části smlouvy, které se dotýkají jeho plnění a zejména důsledků, které nastanou v případě, že plnění vykazuje vady. Jelikož je za vadu díla považován jakýkoliv rozpor s tím, co bylo dohodnuto ve smlouvě, bylo by pro osobu zhotovitele vhodnější obecnější vymezení předmětu díla. Samozřejmě i tak je nutné dbát, aby dílo sloužilo svému účelu.

Vzor ustanovení určující předmět smlouvy:

„Předmětem této smlouvy je provedení stavby rodinného domu na pozemku p. č. 1111/88, v obci Brno a k.ú. Kníničky, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno, v rozsahu a podobě podle Projektové dokumentace č. 888/88 ze dne 1. 1. 2013 (příloha č. 1), která je nedílnou součástí této smlouvy. “

Pokud hovoříme o smlouvách o dílo ve stavebnictví, je už běžnou praxí uvádět v nich smluvní ujednání o záručních podmínkách. Takové ujednání by mělo obsahovat „délku záruční doby, způsob a podmínky reklamace vad, způsob a termíny odstranění vad, majetkové sankce za nedodržení termínů pro nástup a odstranění vad“. Zhotoviteli lze zejména doporučit možnost úpravy doby, do které objednatel může oznámit vady díla pro některé části stavby. Hlavně v případě větších výstavbových projektů by bylo pro zhotovitele neúčelné a také nepříznivé, poskytovat záruku pro všechny částí ve stejné délce. Právě při určování délky záruční doby se může projevit, která smluvní strana měla silnější postavení při uzavírání smlouvy.

V praxi běžně uplatňovaným kompromisem bývá sjednání záruční doby v délce 60 měsíců. Z toho logicky vyplývá, že jakákoliv kratší délka je ve prospěch zhotovitele. Naopak sjednání záruční doby na období více než pět let nám prokazuje znevýhodněné postavení smluvní strany zhotovitele. Do úvahy ale připadá i prodloužení tohoto období, například z důvodu využití mimořádně kvalitních a odolných materiálů.

Vzor ustanovení upravující délku záruční doby:


„Zhotovitel poskytuje záruku v délce: Stavební a montážní práce 54 měsíců

Technologické části stavby 42 měsíců

Vestavěná zařízení a komponenty 24 měsíců

Záruční doba začíná plynout ode dne převzetí stavby. “


Smluvní strany si dále mohou sjednat obecné podmínky uplatnění záruky, v rámci kterých se dohodnou „ v jaké formě musí být oznámeno, kam musí být oznámeno a co musí být obsahem tohoto a oznámeni .

Vzor ustanovení týkající se formy oznámení záruky:

„ Vady zjištěné na provedeném díle v průběhu záruční doby objednatel písemně oznámí zhotoviteli. Veškeré vady díla je objednatel povinen uplatnit u zhotovitele bez zbytečného odkladu poté, kdy vadu zjistil, a to formou písemného oznámení zaslaného doporučeně na adresu sídla zhotovitele obsahující co nejpodrobnější specifikaci zjištěné vady. Jakmile objednatel odeslal toto písemné oznámení, má se za to, že požaduje bezplatné odstranění vady, pokud v oznámení neuvede něco jiného.“

Dalším výrazným ujednáním, na kterém se může projevit vzájemné postavení smluvních stran, je způsob a termín odstranění vad. Zhotovitel by se měl snažit dojednat si pro sebe co nejvýhodnější způsob odstranění vad v dostatečném časovém prostoru, protože od tohoto ujednání se většinou odvíjí ujednání sankční, která mohou být pro zhotovitele značně nepříznivá a poškozující.

Vzor ustanovení upravující odstranění vad:

„Zhotovitel započne s odstraněním vady nejpozději do 48 hodin od okamžiku doručení písemného oznámení o vadě, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. V případě havárie započne s odstraněním vady ihned. Vada bude odstraněna nejpozději do 15 pracovních dní od započetí prací, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.“

Zhotovitel by se měl též snažit výslovně uvést ve smlouvě ustanovení, které by vyjadřovalo,  na které závady se záruka vztahovat nebude. Jednalo by se zejména o závady, které vzniknou úmyslným, neodborným nebo nepřiměřeným zacházením objednatele a v důsledku vyšší moci.

V praxi se většinou používá vzor uváděný P. Vrbkou a zní následovně:

„Pro účely této smlouvy se za vyšší moc považují případy, které nejsou závislé na smluvních stranách a které smluvní strany nemohou ovlivnit. Jedná se např. o válku, mobilizaci, povstání, živelné pohromy apod. Pokud se splnění této smlouvy stane nemožným v důsledku vzniku vyšší moci, strana, která se bude chtít na vyšší moc odvolat, požádá druhou stranu o úpravu smlouvy ve vztahu k předmětu, ceně a době plnění. Pokud nedojde k dohodě, má strana, která se důvodně odvolala na vyšší moc, právo odstoupit od smlouvy. Účinnost odstoupení nastává v tomto případě dnem doručení oznámení.“

 

Cena díla a platební podmínky

Určení ceny za dílo

Cena za dílo představuje většinou z pohledu zhotovitele i objednatele jednu z nejdůležitějších stránek právního vztahu vznikajícího na základě smlouvy o dílo. Je to právě výše ceny, která hraje klíčovou roli v rozhodovacím procesu objednatele při volbě zhotovitele. Zhotovitel by měl umět šikovně přesvědčit objednatele o přiměřenosti nabízené ceny, do kalkulace zahrnout i zisk a nebát se ho prezentovat druhé smluvní straně. Přímé uvádění zisku je vhodné i v procesu sjednávání ceny. Zhotovitel by neměl opomenout ani své postavení smluvní strany, která vystupuje jakoby v roli banky. Proto by se výše ceny měla odvíjet také od skutečnosti, kdy budou peníze objednatelem poskytnuty.

Otázka vzniku nároku na zaplacení ceny díla může způsobovat jistou diskuzi. NOZ uvádí, že toto právo vzniká provedením díla. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. Na to navazuje vymezení momentu, kdy je dílo dokončeno. Tím je okamžik, kdy je předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu, přičemž objednatel převezme dílo s výhradami nebo bez výhrad. Nyní přicházíme k otázce, zda-li je dílo způsobilé sloužit svému účelu také dílem bezvadným. Objednatel je podle zákona povinen převzít i dílo, které vykazuje vady. Z popisované úpravy nám posléze plyne, že právo zhotovitele na vyplacení dohodnuté ceny vzniká, i když jeho plnění vykazuje vady. Přikláním se k názoru T. Grulicha, podle kterého by vhodnějším řešením bylo, kdyby v případě prodlení objednatele, který převzal řádně provedené dílo bez výhrad, bylo dílo považováno za předané, takže právo zhotovitele na zaplacení ve smlouvě stanovené ceny by se stalo nepodmíněným.

Z vazby mezi zaplacením ceny díla a jeho provedení vyplývá další zajímavá skutečnost. Je-li dílo přejímáno po částech, vzniká nárok na zaplacení ceny za každou část při jejím provedení.

Zde se dostáváme k samotnému určení ceny. NOZ vychází ze současné úpravy obchodněprávní a občanskoprávní. Pro dostatečně určité ujednání ceny je nevyhnutné dohodnout alespoň způsob jejího určení. Po vzoru stávajícího občanského zákoníku umožňuje i stanovení ceny odhadem.

Stanovení ceny bez jejího určení

I nový občanský zákoník umožňuje stranám uzavřít smlouvu o dílo bez určení ceny. Důležitou úlohu zde hraje vůle stran takovou smlouvu uzavřít. Bez ní by nastávala absolutní neplatnost smlouvy.

Uvažujme, že je smlouva platná. V tom případě rozumí NOZ cenou ujednanou cenu, která je „placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek“. A tady narážíme v mnohých případech na problémy, jejichž důsledkem jsou zbytečné spory.

Zejména zhotovitel by se měl snažit vyvarovat uzavření smlouvy bez stanovení ceny. Protože se cena určuje podle doby uzavření smlouvy, mohou nastat situace, kdy například v průběhu složitého a zdlouhavého výstavbového projektu dojde k pohybu cenových hladin směrem nahoru a zhotovitel nebude mít možnost promítnout tuto skutečnost do konečného vyúčtování ceny v době, kdy mu vznikne právo na úplatu.

Pevná cena

Podle ustanovení § 2586 odst. 1 NOZ se objednatel zavazuje zaplatit cenu. Strany mohou ve smlouvě tuto cenu za provedení díla uvést. Pak hovoříme o ceně dané a jednostranně neměnitelné. Takto stanovenou cenu je možné měnit pouze dohodou stran, tedy změnou samotné smlouvy. O pevně stanovenou cenu se bude jednat i v případech, kdy cena stanovená pevnou částkou byla vypočtena na základě rozpočtu.

Ve smlouvách o dílo ve výstavbě se samozřejmě většinou vychází z rozpočtu. Je ovšem třeba rozlišovat určení ceny pevnou částkou a odkazem na rozpočet. K omylu dochází většinou v případě, kdy si strany určí cenu na základě rozpočtu a do smlouvy uvedou: „bude provedeno dílo podle rozpočtu...(odkaz na rozpočet) za cenu 1 234 567 Kč.“

V uvedené situaci se bude jednat o pevně stanovenou cenu, která sice vychází z rozpočtu, ale nebude se jednat o způsob jejího určení, a tudíž ji je možné měnit pouze dohodou stran.

Zhotovitel by měl být zvláště na pozoru, co se týče daně z přidané hodnoty, neboť „ cena určená ve smlouvě, není-li napsáno nic o DPH, je cenou včetně DPH.“ Toto tvrzení podpořil i Nejvyšší soud, který ve svém rozhodnutí konstatoval, že dohodnutou cenu nelze zvyšovat o daň z přidané hodnoty, není-li stranami stanoveno něco jiného, protože pokud nevyplývá z ujednání stran něco jiného, je součástí ceny i DPH a clo.

Určení ceny odhadem

Vycházejíc z OZ umožňuje i NOZ určení ceny odhadem. Ustanovení § 2612 NOZ upravuje povinnost zhotovitele oznámit objednateli podstatné překročení ceny stanovené odhadem bez zbytečného odkladu poté, co potřebu zvýšení ceny zjistil, anebo zjistit měl a mohl. Oznámení musí být odůvodněno. Neučiní-li tak, ztrácí právo na zaplacení rozdílu ceny.

Objednatel má i v případě, že zhotovitel postupoval v souladu s podmínkami upravenými v zákoně, právo odstoupit od smlouvy. Musí však zaplatit zhotoviteli poměrnou část původně určené ceny, má-li z částečného plnění prospěch. Zákon ukládá objednateli povinnost rozhodnout se, zda od smlouvy odstoupí bez zbytečného odkladu po doručení oznámení o navýšení ceny. Neodstoupí-li od smlouvy bez zbytečného odkladu, má se za to, že se zvýšením ceny souhlasí.

Cena stanovená podle rozpočtu

NOZ vychází z obchodněprávní úpravy a rozlišuje tři druhy rozpočtů z hlediska určení ceny podle rozpočtu. Pevný rozpočet, rozpočet neúplný a nezávazný.

Pokud není ve smlouvě výslovně uvedeno, že cena je určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, platí, že rozpočet je závazný a úplný.

Zhotovitel by s ohledem na tuto skutečnost měl postupovat s odbornou péčí a dbát na dodržení sjednaných smluvních ujednání, zejména výši nákladů, kterou předem stanovil.

Pouze v případě, že ze smlouvy přímo vyplývá, že se rozpočet považuje za neúplný, má zhotovitel právo na zvýšení ceny o nevyhnutelně převyšující účelně vynaložené náklady. Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, rozhodne o nich na návrh zhotovitele soud. Zhotovitel je ale povinen oznámit nutnost překročení rozpočtové částky a výši požadovaného zvýšení ceny bez zbytečného odkladu, jinak mu nárok na určení zvýšení ceny zaniká. Ustanovení § 2622 NOZ dále stanoví právo objednatele odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení o více než 10% ceny podle rozpočtu.

Nová úprava zavádí v souvislosti se stanovením ceny podle pevného rozpočtu nový termín mimořádná nepředvídatelná okolnost. Jedná se o způsob řešení nepřiměřené tvrdosti zákona, převzatý ze švýcarské úpravy, který se projevuje v možnosti domáhat se u soudu spravedlivého zvýšení ceny za dílo, anebo zrušení smlouvy a toho, jak se strany vypořádají. Uvedené ale neplatí za předpokladu, že některá ze stran převezme nebezpečí změny okolností nebo se jedná o okolnost, o níž některá ze stran předem prohlásila, že nenastane. Jako zcela mimořádnou a nepředvídatelnou okolnost uvádí důvodová zpráva k novému OZ okolnost blížící se svým charakterem vyšší moci.

Vlivy na cenu

Při realizaci projektu dochází často ke změnám předem předpokládaných a smlouvou upravených podmínek provedení díla. Tyto změny se projeví i v dalších částech smlouvy.

Především se odrazí na ceně díla. V případě určení ceny pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet, nemůže ani jedna ze smluvních stran žádat změnu ceny z důvodu jiného úsilí nebo nákladů, než bylo předpokládáno. Změny však mohou být mimořádně výrazné a ovlivnit cenu jakýmkoliv směrem. Strany by si z toho důvodu měly smluvně upravit vliv změn v provádění díla na cenu. V případě, že tak neučiní, zákon na to reaguje zavedením určité pojistky.

NOZ uvádí řešení pouze pro situaci, kdy se strany dohodnou po uzavření smlouvy na omezení rozsahu díla, ale neujednají důsledky pro výši ceny. V takovém případě zaplatí objednatel cenu upravenou s přihlédnutím k rozdílu v rozsahu nutné činnosti a v účelných nákladech spojených se změněným prováděním díla. Podmínkou tedy je platně uzavřená smlouva a existence dohody stran o změně smlouvy o dílo.

Také ustálená judikatura Nejvyššího soudu uvádí nezbytnost předchozí dohody objednatele se zhotovitelem na vlastní rozšíření díla nebo jeho kvalitativní změně. Dále uvádí, že pokud by k takové změně nedošlo, nebylo by možné po objednateli požadovat zaplacení ceny za poskytnuté práce většího rozsahu.   

Vícepráce

Na začátek bychom si měli zodpovědět otázku, co pojem vícepráce znamená. Obecně se můžeme shodnout, že se jedná o práce, o kterých se rozhodne až v průběhu plnění díla stanoveného smlouvou. Rozdíl v názorech přináší až odpověď na otázku, zda se jedná o změnu díla v původní smlouvě nebo o nový smluvní vztah.

Uspokojivou odpověď neposkytuje ani judikatura. Podle mého názoru se Nejvyšší soud dopustil typické chyby, kdy ve svém rozsudku judikoval, že „vposuzované věci žalobkyněprovedla pro žalované vícepráce nad rámec ujednání ve smlouvě o dílo“.62 To by samo o sobě bylo v pořádku. Za nesprávné považuji následující konstatování, podle kterého „bylo na místě postupovat podle § 549 ObchZ“63. Je zvláštní, že i když nejdříve ze skutkových zjištění Nejvyšší soud dovodil, že se jedná o vícepráce „nad rámec smlouvy“, čím dovodil jejich samostatnost a tudíž by se mělo z logiky věci jednat o nový smluvní vztah, tak následně aplikoval ustanovení § 549 ObchZ, co považuji v tomhle případě za nesprávné.

Dalším problémem, který souvisí s problematikou víceprací je jejich hrazení. Podle Nejvyššího soudu ČR „plnění z titulu víceprací beze změny uzavřené smlouvy není bezdůvodným obohacením objednatele na úkor zhotovitele, neboť v takovém případě se nenaplní žádná ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení upravených v § 451 a § 454 obč. zák., jelikož v takovém případě nejde o plnění bez právního důvodu, ale o plnění na základě smlouvy o dílo, u něhož nebyly splněny podmínky pro úhradu těchto prací“64. Soud vychází z ustanovení § 549 odst. 2

ObchZ, podle kterého nesjednají-li strany důsledky změny díla na výši ceny, je objednatel povinen zaplatit cenu zvýšenou nebo sníženou s přihlédnutím k rozdílu v rozsahu nutné činnosti a v účelných nákladech spojených se změněným prováděním díla. Soud však také uvedl, že pro aplikaci tohoto ustanovení je nezbytné, aby se strany dohodly na změně smlouvy. Je proto nutné, aby zhotovitel předložil písemný dodatek ke smlouvě o dílo nebo smlouvu novou, ve kterých by bylo dohodnuto provedení víceprací a jejich cena. Neučiní-li tak, nemá nárok na úhradu provedených víceprací.

Naději pro zhotovitele přineslo rozhodnutí Ústavního soudu , ve kterém dospěl soud k závěru, že „z § 40, odst. 1 občanského zákoníku (který se použije i pro vztahy mezi podnikateli) vyplývá, že objednatele v této situaci zavazuje i ústně uzavřená dohoda, pokud nenapadl její platnost pro nedostatek formy“66. Toto rozhodnutí bych považovala za průlomové a rozhodně pozitivní pro zhotovitele, kterému se zvyšuje jeho šance dostat zaplaceno za provedené vícepráce, pokud objednatel dříve nenamítne neplatnost ústně uzavřené dohody pro nedostatek písemné formy.

Zhotoviteli bych doporučil, aby ve smlouvě zakotvil ustanovení o tom, že smlouvu lze měnit nejen písemnými dodatky, ale ve věcech víceprací a jejich ceny také například i zápisy do stavebního deníku, zápisy z kontrolních dnů stavby či jiným operativním způsobem. Zároveň s tím by bylo vhodné určit okruh osob oprávněných k podepisování těchto změn.

Souhlasím s názorem Z. Pražáka, že v případě změny díla ve smlouvě se musí jednat o změnu dohodnutého díla, zatímco v případě vícepráce se jedná o situaci, kdy si strany dohodnou práce navíc, které se neprojeví v dohodě o změně díla, a tudíž se bude jednat o nový smluvní vztah, který bude s původním dílem souviset jen z hlediska výkonu práce stejnými stroji a lidmi a většinou pro stejného partnera.

Jiná situace nastává, pokud si strany ve smlouvě pojem vícepráce definují jako změnu díla. V tom případě však musí dbát na přesnou definici a důsledky, které s sebou toto autonomní vymezení přináší.

Nová úprava přináší odstranění dualismu v úpravě kontraktů, čím se vyřeší další z problémů, které nesprávné pochopení pojmu vícepráce způsobuje v současnosti. Mnohdy se stávalo, že smluvní strany, jejichž právní vztah založený na smlouvě o dílo a podléhající obchodněprávnímu režimu, si sjednaly pouze ústně provedení dalších prací, domnívajíc se, že se bude jednat o změnu díla a podřazení této smlouvy pod obchodněprávní vztah jimi uzavřené písemné smlouvy. Ale s ohledem na objednatele je třeba tento nově vzniknuvší vztah podřadit režimu občanského zákoníku.

Více světla do oblasti víceprací nám bohužel nový občanský zákoník nepřináší. Změnu v názorech soudců Nejvyššího soudu také nelze v dohledné době očekávat. Zhotoviteli bych proto na závěr ještě doporučila uzavření rozhodčí doložky, která by mu poskytla únik od formalistického přístupu soudů. Výhoda rozhodce oproti soudu spočívá v jeho možnosti odklonu od názorů Nejvyššího soudu v případě, že je nepovažuje za správné. Roli by v tomto případě zajisté sehrál i výběr rozhodce. Není nutné aby všichni rozhodci byli právníky, své slovo může mít v dané věci i odborník z oblasti stavebnictví.

Platební podmínky

Úprava platebních podmínek ve smlouvě je pro smluvní stranu zhotovitele mimořádně důležitá a vytváří jakýsi rámec, na jehož základě získává zhotovitel pro něj tak důležité finanční prostředky.

případech, kdy se strany nedohodnou na placení zálohy a dílo se provádí po částech nebo se značnými náklady, poskytuje nový občanský zákoník zhotoviteli možnost požadovat během provádění díla přiměřenou část odměny s přihlédnutím k vynaloženým nákladům. Uvedené řešení není novinkou, bylo převzato ze současné občanskoprávní úpravy. V praxi by však k takové situaci docházet nemělo a zhotovitel by měl být schopen odhadnout finanční náročnost projektu již při uzavírání smlouvy a odpovídající zálohu sjednat předem. Nová úprava však posilňuje stranu zhotovitele poskytnutím mu tuto dodatečnou možnost požadovat přiměřenou zálohu. Do nejisté situace staví osobu objednatele, který musí při větších projektech počítat s možností požadavku na úhradu části ceny díla ještě před jeho dokončením.

V praxi se stává, že si strany sjednají i tzv. pozastávku, účelem které je motivovat zhotovitele dodat dílo bez vad. Jedná se o „část ceny za dílo, sloužící k zajištění nároků objednatele z odpovědnosti za vady, které se vyskytnou v záruční době. Objednatel vyplatí celou pozastávku zhotoviteli po uplynutí záruční doby. Ovšem jen v případě, že se na díle nevyskytnou během záruční doby vady, respektive objednatel nemusel během záruční doby vynaložit své náklady na odstranění těchto vad“.

Z důvodu své ochrany by zhotovitel měl pamatovat na uvedení následků neuhrazení sjednaných plateb objednatelem. „Mimo úrok z prodlení za pozdní úhradu faktur by měla smlouva vymezit, jaké prodlení ze strany zhotovitele se považuje za podstatné porušení smlouvy se všemi důsledky z tohoto jednání vyplývajícími a současně by měla řešit i skutečnost, zda pozdní platby mají či nemají vliv na termín dokončení díla sjednaný ve smlouvě nebo případně na přerušení či zastavení prací.“

Dílčí závěr

Důležitost smluvního sjednání ustanovení o určení ceny a platebních podmínek je doložena také širokou judikatorní činností soudů. Cena díla představuje pro zhotovitele obstarávání finančních prostředků nejen na krytí nákladů spojených s jeho podnikatelskou činností, ale také ekonomický zisk.

NOZ nám nyní poskytuje určení ceny díla nejen pevnou částkou, ale i rozpočtem a odhadem. Zhotovitel by měl využívat stanovení ceny pevnou částkou pouze v případě menších a méně náročných projektů. V případě komplexnějších a složitějších výstavbových projektů, v průběhu realizace kterých se může ledacos měnit, by pro něho bylo rozhodně výhodnější ve smlouvě stanovit způsob určení ceny odkazem na rozpočet a nezapomenout uvést, že se jedná o rozpočet neúplný, aby si v případě nepředvídatelných okolností mohl bez problémů nárokovat zvýšení ceny. Pamatovat také musí, že k ceně uvedené ve smlouvě si již není oprávněn připočítat DPH. Proto by měl již předem kalkulovat s cenami, ve kterých je daň z přidané hodnoty již započtena, nebo ve smlouvě výslovně uvést, že se jedná o cenu bez DHP, která bude následně připočtena.

Vzor ustanovení upravující cenu určenou podle neúplného rozpočtu:

„Cena za dílo je stanovena podle položkového rozpočtu č. ROZ11/2013, na kterém se strany dohodly, že nezaručuje svou úplnost. Ceny stanovené v rozpočtu jsou uvedeny bez DPH.“

V souvislosti s víceprácemi bych doporučovala zhotoviteli ve smlouvě specifikovat tento pojem a výslovně uvést, co se pokládá za změnu díla a co za vícepráce nesouvisející se samotným předmětem díla. Od toho se totiž bude odvíjet následně cena, kterou za provedené práce zhotovitel obdrží.

V případě finančně náročných projektů pokládám za vhodné, aby si zhotovitel již předem sjednal finanční zálohu spolu s podmínkami, na kterých bude její vyplacení záviset. Je pouze rozhodnutím zhotovitele, zda se rozhodne pro využití institutu zálohy nebo průběžných plateb. Nový občanský zákoník však pamatuje i na situaci, kdy by zhotovitel nesjednal žádnou zálohu, která v stavební praxi české republiky není tak častá jako výše zmíněné průběžné platby, a na základě ustanovení § 2611 by si mohl nárokovat na přiměřenou část odměny.

Vzor ustanovení ohledně placení ceny s využitím zálohy a průběžných plateb:


„ Účastníci této smlouvy se dohodli na tom, že celková cena za provedení díla bude placena takto:

objednatel zaplatil před uzavřením této smlouvy zálohu na cenu za dílo ve výši ...

druhou část ceny za provedení díla ve výši ...

zaplatí objednatel zhotoviteli ve lhůtě deseti dnů po písemném vyzvání (doručeníprotokolu o převzetí první etapy díla stavební firmou BAUCOM s.r.o. nebo objednatelem) objednatele zhotovitelem na účet zhotovitele č.ú

třetí část ceny za provedení díla ve výši...

zaplatí objednatel zhotoviteli ve lhůtě deseti dnů po písemném vyzvání (doručení protokolu o převzetí druhé etapy díla stavební firmou Brnostav s.r.o. nebo objednatelem) objednatele zhotovitelem na účet

zhotovitele č.ú

čtvrtou část ceny za provedení díla ve výši...

zaplatí objednatel zhotoviteli ve lhůtě deseti dnů po písemném vyzvání (doručení protokolu o převzetí třetí etapy díla stavební firmou BAUCOM s.r.o. nebo objednatelem) objednatele zhotovitelem na účet zhotovitele č.ú. ...“


Dále zhotoviteli doporučuji vyhnout se uvedení pozastávky v smlouvě o dílo. Takové ujednání by pro jeho osobu nebylo zrovna optimální.

Vzor ustanovení upravující pozastávky:

„Pokud zhotovitel nebude řádně a včas odstraňovat vady zjištěné v průběhu záruční doby, má objednatel právo použít pozastavené částky k úhradě nákladů, ke kterým je oprávněn z titulu této smlouvy nebo podle zákona.“

Co se týče okamžiku splnění povinnosti objednatele zaplatit cenu díla, zhotovitel by se měl ve smlouvě vyvarovat ujednání, které by říkalo, že taková povinnost objednatele je splněna již odepsáním příslušné částky z jeho účtu, tudíž v době, kdy peněžní částka ještě není v dispozici zhotovitele.

Vzor ustanovení upravující splnění povinnosti objednatele:

„Povinnost objednatele zaplatit je splněna dnem připsání příslušné částky na bankovní účet zhotovitele, jenž bude konkretizován v jednotlivých fakturách.“

Na závěr bych ráda připomněla vhodnost sjednání následků, které nastanou, pokud se objednatel ocitne v prodlení. Bude se jednat spíše o výše zmíněné sankční ujednání. Zhotovitel by však měl pamatovat, že nejen objednatel je oprávněn sjednávat sankční následky neplnění povinností zhotovitele, ale je tomu i naopak.

Vzor ustanovení sankčního ujednání:

„ Objednatel se zavazuje zaplatit zhotoviteli smluvní pokutu za každý den prodlení se zaplacením dílčí nebo konečné faktury ve výši 0,6 % denně z částky, na kterou je dílčí nebo konečná faktura vystavena.“

Vlastnictví díla a nebezpečí škody

Úprava vlastnického práva ke zhotovované věci a nebezpečí škody na ní patří mezi ustanovení, jimiž se smlouva o dílo podle současného ObchZ i NOZ liší od předchozí úpravy „smluv v investiční výstavbě“. Nově bude rozděleno nabytí vlastnického práva k předmětu díla podle toho, zda se jedná o věc určenou jednotlivě nebo druhově, a podle místa, kde zhotovitel dílo provádí.

Vlastníkem věci jednotlivě určené bude zpravidla objednatel, ledaže došlo k zhotovení věci na jiném místě než u objednatele, na jeho pozemku nebo na pozemku, který opatřil. Důležitá je i hodnota zhotovené věci. Je-li hodnota díla stejná nebo vyšší než hodnota objednatelovy zpracované věci, vlastnické právo nabývá zhotovitel.

Jedná-li se o věc určenou podle druhu, je jejím vlastníkem zpravidla zhotovitel. Zákon uvádí výjimku pro případy, kdy zhotovitel zhotovil věc u objednatele, na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil.

K nejvýznamnějšímu posunu dochází v případě stavby jako předmětu díla. Nově bude platit, že stavba prováděná na pozemku je součástí tohoto pozemku. Cokoliv, co bude spojeno se zemí pevným základem, se okamžikem takového spojení stane součástí pozemku. Výjimku nalezeme v ustanovení § 2624 NOZ, který stanovuje po vzoru OZ pravidlo pro stavby zhotovené pro objednatele na objednávku. U takových staveb bude platit, že nebezpečí škody na věci nese až do předání díla zhotovitel, ledaže by ke škodě došlo i jinak. Nastává tak situace, kdy se sice zhotovuje věc (stavba), která je už v průběhu výstavby ve vlastnictví objednatele, ale nebezpečí škody na ní nese zhotovitel. Určení toho, kdo nese nebezpečí škody na věci a kdo k ní má vlastnické právo, má značný význam. Obecně platí pravidlo, že vlastník nese nebezpečí škody na stavbě za veškeré nahodilé negativní vlivy a škody na ní a ponese i náklady na nápravu takové škody.  Strany mají možnost odchýlit se od zákonné úpravy a ve smlouvě ujednat tzv. výhradu vlastnictví a odlišný přechod nebezpečí na zhotovované věci.

Takové ujednání bych doporučila zejména pro zhotovitele, který by si v případě výhrady vlastnictví vyhradil, že „do určitého časového momentu je vlastníkem zhotovované věci on sám“15.

Vytvořil by si tak určitou jistotu pro případ finanční neschopnosti objednatele díla. Zároveň bych mu doporučila pojištění věci a následné zohlednění pojistného při sjednávání ceny, protože jakožto vlastník věci by nesl i nebezpečí škody, pokud by nebylo smluvně sjednáno něco jiného. Pozitivním důsledkem výhrady vlastnictví k celé zhotovované stavbě je skutečnost, že zhotovitel se skutečně stává a zůstává vlastníkem až do úplného zaplacení díla či jiného smluvně stanoveného okamžiku.

Vzor ustanovení upravující výhradu vlastnického práva:

„Vlastníkem díla specifikovaného v této smlouvě je zhotovitel, a to až do doby uhrazení konečné faktury objednatelem. Tímto uhrazením přechází vlastnické právo k dílu na objednatele."

NOZ upravuje speciálně nebezpečí škody pro stavby zhotovené pro objednatele na objednávku. Díky dispozitivnosti ustanovení je možné se od této úpravy smluvně odchýlit a zhotovitel si může smluvně dohodnout, že se dané ustanovení na smluvní vztah nepoužije a nebezpečí škody ponese objednatel. Pokud se nebude jednat o provedení díla na objednávku a nebezpečí škody by měl nést objednatel, zhotovitel se může potkat s požadavkem ze strany objednatele o ujednání zvláštní dohody o přechodu nebezpečí škody na zhotovované stavbě. Následujícímu smluvnímu ustanovení by bylo z pohledu zhotovitele lepší se vyhnout.

Vzor ustanovení týkající se odložení přechodu nebezpečí škody na zhotovované stavbě:

„Nebezpečí škody na díle nese od počátku zhotovitel, a to až do termínu předání a převzetí díla mezi zhotovitelem a objednatelem.“

Vlastní provádění díla

Strany si mohou ve smlouvě dohodnout i vlastní způsob provádění díla. Je nutné, aby v případě vyloučení zákonné úpravy věnovaly dostatečně precizně pozornost jednotlivým ustanovením a jejich vzájemnému provázání.

Pokud smlouva zákonná ustanovení nevyloučí, pak platí, že zhotovitel provádí dílo na svůj náklad a nebezpečí, a při zhotovování díla postupuje samostatně a příkazy objednatele je vázán, jen plyne-li to ze zvyklostí, anebo bylo-li to ujednáno. Formulace „na svůj náklad a nebezpečí“ vyjadřuje mimo jiné, že případné rizika zvýšení nákladů na zhotovení nese zhotovitel, pokud by nebylo dohodnuto jinak.

NOZ řeší otázku zvláštních osobních schopností zhotovitele a určuje zánik závazku pro případ ztráty způsobilosti nebo smrti zhotovitele, na jehož zvláštních schopnostech záleželo provedení díla. Dále určuje, že smrt objednatele sama o sobě neznamená automaticky zrušení závazku. Zrušení nastane pouze pokud se tím splnění závazku stane nemožným nebo zbytečným.

Povinnost zhotovitele provést dílo osobně anebo pod jeho dohledem je zakotvena v ustanovení § 2589 NOZ. Dané ustanovení samozřejmě neplatí, pokud provedení díla není vázáno na osobní vlastnosti zhotovitele nebo to jednoduše vzhledem k povaze díla není zapotřebí.

Zajímavým je následující ustanovení, které stanovuje pro zhotovitele podmínku provést dílo s potřebnou péčí a v daném čase. Nová úprava opouští odkaz na soulad s technickou normou, který se vzhledem k požadované potřebné péči jeví jako poněkud obsolentní.

Doba plnění je dalším ustanovením, které je dobré zakotvit ve smlouvě. Není-li doba plnění ujednána, druhý odstavec předchozího ustanovení zakotvuje pravidlo provedení díla v době přiměřené jeho povaze a domněnku času plnění pro takový případ ve prospěch zhotovitele. Nejedná se o novinku, ale o úpravu známou ze současného obchodního zákoníku. Pro zhotovitele to znamená, že pokud by dokončil dílo dříve, objednatel je povinen dílo převzít a zaplatit. V praxi mohou nastat situace, kdy objednatel v dřívějším termínu nebude mít finanční prostředky pro úhradu ceny k dispozici nebo jednoduše nebude mít zájem na dřívějším provedení díla. Pro takové případy se objednatel může snažit o smluvní úpravu této otázky a vyloučení úpravy zákonné, která svědčí spíše ve prospěch zhotovitele.

Skryté překážky

Úprava skrytých překážek byla převzata ze současné obchodněprávní úpravy, ale nachází se ve speciální úpravě stavby jako předmětu díla. Rozdíl je pouze v tom, že stávající úprava v ustanovení § 552 ObchZ považuje za právně relevantní skryté překážky týkající se místa provádění díla, ale i věci, na níž má být dílo provedeno. NOZ ve svém § 2627 zmiňuje pouze skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno.

Důvod, proč tvůrci nového zákoníku upustili do původní formulace, může být dvojí. Může se jednat o zúžení zákonem stanovených námitek zhotovitele týkajících se skrytých překážek a nepřiznání právního významu existenci překážek na opravované či upravované věci, anebo pouze zvolili úspornější vyjádření a počítají s tím, že budoucí praxe zahrne pod námitku skrytých překážek týkajících se míst, také námitku skrytých překážek týkajících se opravované či upravované věci.

Ačkoli se druhá možnost nejeví jako příliš odůvodněná, doufám, že bude důvodem. První možnost by dostatečně nereflektovala potřeby praxe. Zejména v oblasti výstavby a případných rekonstrukcí a oprav budov dochází k situacím, kdy nemovitá věc, na níž má být dílo provedeno, vykazuje jiné vlastnosti než ty, které byly původně deklarovány objednatelem. Takovou situaci však nelze klást k tíži ani jedné ze stran.

Zhotoviteli je proto ponechána možnost přerušení provádění díla za podmínky splnění oznamovací povinnosti vůči objednateli bez zbytečného odkladu v případě, kdy strany nemohou dosáhnout dohody o zhotovitelem navrhované změně díla. NOZ přebírá úpravu práva stran odstoupit od smlouvy, nedohodnou-li se na změně v přiměřené lhůtě. Zhotoviteli vzniká nárok na cenu za část díla, kterou provedl do doby odhalení překážky. Musí však být splněna i podmínka odborné péče, kterou je zhotovitel povinen vynaložit pro odhalení skrytých překážek.

Kontrola díla

Ustanovení § 2593 NOZ obsahově odpovídá obchodněprávní úpravě a uvádí právo objednatele kontrolovat provádění díla. Objednatel může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem, zjistí-li, že zhotovitel porušuje svou povinnost. Zhotovitel musí nápravu provést v přiměřené době, jinak vzniká objednateli právo odstoupit od smlouvy, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.

Ve výstavbě má důležité postavení vedle obecné úpravy kontroly díla i zvláštní právní úprava věnována stavbě. Podle ní zhotovitel pozve objednatele ke kontrole, stanoví-li smlouva, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění.

Tato úprava kontroly díla v jednotlivých etapách jeho provádění přichází do úvahy u tzv. „zakrývacích prací". V praxi se jedná například o případy po vyhotovení základové konstrukce, vyhotovení teplovodních rozvodů, připojení k inženýrským sítím, kdy dochází k zakrytí těchto vyhotovených činností zasypáním, omítnutím či zalitím.

Spíše z pohledu objednatele se jeví jako vhodná smluvní úprava samotného práva kontroly a formy jeho oznámení. Ale i pro zhotovitele je vhodné pro případ nutnosti dokazování smluvně ujednat formu pozvánky doporučeným dopisem či vymezení časového harmonogramu prohlídek díla ve smlouvě.

Zhotovitel je, podle vzoru dosavadní obchodněprávní úpravy, oprávněn pokračovat v provádění díla, nedostaví-li se objednatel k průběžné kontrole rozpracovaného díla, ke které byl řádně pozván nebo která se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu.

Zákon přiznává objednateli právo na dodatečné provedení kontroly na určitém stupni provádění díla, zabránila-li mu v účasti na kontrole vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu. Zákon mu zároveň ukládá povinnost nahradit zhotoviteli náklady s dodatečnou kontrolou spojené.

Zkoušky díla

Podle ustanovení § 2601 NOZ je dána podmínka prokázání dokončení díla úspěšným provedením ujednaných zkoušek za povinnosti zhotovitele přizvat objednatele. Objednatel má právo, nikoliv povinnost, účastnit se zkoušek, a je proto pouze na jeho rozhodnutí, zda toto právo využije či nikoliv. Neúčast objednatele na zkouškách, k jejichž provedení byl včas přizván, nebrání jejich provedení, nevylučuje-li to povaha věci.

V případě nepřítomnosti objednatele musí zápis, ve kterém se zachytí výsledek zkoušek, potvrdit hodnověrná, odborně způsobilá a nestranná osoba, která bude u zkoušek přítomna. Zákon dále stanovuje povinnost zhotovitele předat zápis objednateli, nepříčí-li se to povaze závazku. Takto koncipovaná úprava zavádí vznik dalších povinností zhotovitele v případě nečinnosti či nevyužití práva ze strany objednatele, což nepokládám za správné. Zhotoviteli by neměly vznikat nové povinnosti a náklady, které by za jiných okolností vynaložit nemusel. Náklady vynaložené na úhradu úplaty a účelně vynaložených nákladů přizvanému odborníkovi si zhotovitel může jen stěží uplatnit vůči objednateli, jehož neúčast se nepokládá za protiprávní jednání.

Jednotlivé druhy zkoušek díla jsou definovány obchodními podmínkami, zvyklostmi a vykládacími pravidly. Samotný institut vyzkoušení je předestírán zákonem pouze v podobě vydání kolaudačního souhlasu úspěšným skončením zkušebního provozu. Pokládám proto za mimořádně vhodné ve smlouvě upravit míru působení obou stran a stanovit pravidla součinnosti pro řádný průběh zkoušek.

Dílčí závěr

Sjednání podmínek vlastního provedení díla je mimořádně vhodné zejména pro zhotovitele, který díky tomu může předcházet různým komplikacím a nedorozuměním v době provádění díla a také při jeho odevzdávání.

Doporučuji smluvně zakotvit dobu plnění, v němž je zhotovitel povinen ukončit stavební práce a hotové dílo předat. Není-li sjednána, jedná se o dobu přiměřenou povaze díla, jejíž určení by záviselo „na okolnostech místních podmínek, na náročnosti díla po technické či technologické stránce apod.“80. Určení doby plnění předpokládá určitou profesní zdatnost zhotovitele a nesouvisí pouze se samotným dokončením díla, ale i s některými dílčími úkony, jako například termín vyhotovení protokolu o převzetí, sjednání doby zahájení stavebních prací či termín dokončení dílčích dodávek u větších investičních celků. I když by se volnější ujednání, ve kterém by byl stanoven pouze termín ukončení celkové realizace na konkrétní datum, mohlo jevit jako výhodnější, osobně považuji pro zhotovitele vhodnější vytvoření pevného rámce a podrobnější stanovení jednotlivých termínů plnění.


Vzor ustanovení upravující komplexnější způsob určení doby plnění:

„I. Termín předání staveniště zhotoviteli: do 24. 7. 2013

O předání staveniště zhotoviteli bude sepsán zápis, který bude datován a podepsán objednatelem a zástupcem zhotovitele oprávněného jednat ve věcech technických stanovených v čl. x této smlouvy. Tento zápis se stane účinným dnem jeho podpisu oběma smluvními stranami.

Termín zahájení stavebních prací: do 10 dnů ode dne účinnosti zápisu o předání staveniště.

Dílčí termíny a postupné dokončování bude upřesněno dle časového harmonogramu postupu provedení díla, který je přílohou č. X této smlouvy

Časový harmonogram doby plnění bude vyjádřen v kalendářních dnech.

Termín celkového ukončení stavebních prací: do 365 dnů ode dne účinnosti zápisu o předání staveniště.“


Právní úprava zkoušek díla se vyznačuje určitou stručností, proto lze doporučit přesnější smluvní ujednání. Je vhodné upravit dobu konání zkoušek, formu pozvání, určení osob, které jsou povinny účasti na dohodnutých zkouškách, bližší specifikaci podmínek, které by mohly bránit objednateli v účasti na dohodnutých zkouškách a také definici osoby, která by byla považována za hodnověrnou a důvěryhodnou osobu, která bude nadána právem podpisu zápisu o výsledku zkoušky. Zhotovitel by v žádném případě neměl zapomenout na uvedení povinnosti objednatele hradit náklady dodatečné zkoušky či úplaty a účelně vynaložených nákladů na účast osoby nadané právem podpisu zápisu v případě objednatelovy nepřítomnosti.

Závěr

Článek byl od počátku koncipován tak, aby reflektoval cíle stanoveny v Úvodu a potenciálnímu čitateli poskytl pohled na úpravu smlouvy o dílo ve výstavbě z pohledu zhotovitele. Stavebnictví představuje prostředí, ve kterém jsou neustále uzavírány smlouvy o dílo, jejichž rozsah se může v návaznosti na výstavbový projekt lišit. Potkat se můžeme se smlouvami o pár stránkách, ale také s komplexními smlouvami, jejichž rozsah připomíná spíše odborné publikace. Je třeba si uvědomit rizika, která s sebou nesprávně formulované smlouvy o dílo ve výstavbě mohou přinést. Tato rizika se dotýkají především smluvních stran vstupujících do smluvního vztahu. Je proto na odpovědnosti smluvních stran, aby se obeznámily s co nejširším spektrem odborné literatury a vzorových smluv, které jim poskytnou bližší pohled na skutečnosti, na které by si měly dát pozor, a na kterých by si měly dát záležet. Zejména v oblasti výstavby platí, že čím je subjekt vstupující do smluvního vztahu lépe připraven a obeznámen s problematikou, tím je to z hlediska jeho právní ochrany lepší. V oblasti stavebnictví se setkáváme s rozsáhlou odbornou terminologii, která se postupně vyvinula a jejíž neznalost by mohla způsobit smluvním stranám zbytečné komplikace.

Vzhledem k rozsáhlé publikační činnosti věnující se smlouvě o dílo podle současné úpravy jsem se rozhodla svou pozornost věnovat zejména změnám, které s sebou přináší nový občanský zákoník.

Zásadní změnou je jednoznačně odstranění dualismu právní úpravy smlouvy a zavedení jednotné úpravy pro všechny subjekty. Rozdíl mezi smlouvou uzavřenou s podnikatelem a nepodnikatelem, tedy slabší stranou, se projeví například při sjednávání kratší doby pro oznámení skrytých vad.

Pozitivně z hlediska zhotovitele hodnotím novou úpravou povinnosti objednatele převzít dokončené dílo a to s výhradami nebo bez výhrad, kdy pojmem výhrady rozumí NOZ vytknutí vad. Tuto obecnou úpravu považuji za vhodné zakotvit i ve smlouvě a vyloučit tak speciální úpravu pro stavby, která byla sice dlouho očekávána, ale v konečném důsledku může být pro zhotovitele přísnější. Další podstatnou změnou je právo zhotovitele požadovat část ceny díla předem podle vynaložených nákladů, nebyla-li sjednána záloha a předmětem smlouvy je dílo většího rozsahu. Ve speciální úpravě pro stavbu jako předmět díla je nově zaveden institut solidární odpovědnosti poddodavatele zhotovitele, dodavatele stavební dokumentace nebo stavebního dozoru, pro případ, kdy jsou vady stavby způsobeny rovněž v důsledku chyb v jejich činnosti. Novinku, se kterou se můžeme potkat i v právních řádech jiných zemí, ale nepokládám za povedenou. Zákonodárce si mohl dát více práce s úpravou vzájemných práv a povinností, čímž by zajistil princip právní reciprocity. Jednou z nejzásadnějších změn, které nový občanský zákoník přináší, je návrat k zásadě, že stavba prováděná na pozemku je součástí tohoto pozemku. U staveb prováděných na objednávku ale platí, že nebezpečí škody na věci nese zhotovitel, a to až do předání díla.

Zhotovitel by neměl zapomínat na skutečnost, že úprava jeho smluvního postavení záleží pouze na něm a na podmínkách, které si sám sjedná. Nová úprava sice přináší úpravu stavby jako předmětu díla, ale stále shledávám tuto úpravu poněkud nedostatečnou a z hlediska zavádění nových pojmů a institutů také v některých případech nejasnou.

{jacomment on}