Sidebar

21
po, srp

Blogosféra
Typography

Centrum Prahy se stává skanzenem, ceny nemovitostí rostou 10% tempem, v dederónsku jsou ceny o 30% vyšší než je realita a pražští bezdomovci, pardon socky, pardon squateři nadávají, že si opět někdo dovolil je vyprovodit. ČNB už neví co s miliardama a roupy. Sociální bydlení neexistuje a realitní trh se nafukuje, nafukuje a nikdo bublinku nevidí ani dalekohledem.

 

Panelákové sídliště v brněnské části Starý Lískovec je ošklivé neparkovatelné, na kopci kde nic tu nic a nafouklé vším a ičím k prasknutí. Poptávka po bytech v této prazvláštní lokalitě si prožívá svoji úchylnou zvrácenost.

Nedávno jsem se zúčastnil prapodivné aukce jednoho insolvenčního správce, který ve snaze zpeněžit majetek úpadce-dlužníka spustil neveřejnou aukci na prodej jeho bytu. To že je aukce ve formě emailových vyjádření nekorektně uzavřená, je neprokazatelné jestli je reálná či jen přifukovaná. Bez řádně vyhlášené aukce s aukčním poplatkem je kýčem.

Psal jsem byt? Vybydlená smradlavá garsonka o ploše menší 30 m2, na vesnici průměrná plocha kotce pro hlídacího psa. Asi tak velký byl můj dětský pokoj v dětství v rodinném domě. 

28m2 je úžasný prostor pro bydlení a úžasná je aktuální cena v 5.kole nekonečné a stále prodlužované aukce. Už dosahuje částky 1.700.000,- Kč a to není započítána daň z převodu pro bezednou státní kasu (snadný daňový příjem státu). Jedná se o starý panelákový byt s umakartovým jádrem, který unese kompletní rekonstrukci od podlahy. Jeho cenu nešrouboval insolvenční správce, ale účastníci aukce po statisících. Dlužník je spokojen. Sám by byt prodal minimálně o 300.000 Kč níže, protože by nevydržel. 

Co si lze za 1.700.000,- Kč pořídit za hranicemi Brna v okruhu dojezdové vzdálenosti 50 km? Mnohé a stačí se podívat na některý z realitních serverů. Ano byt v paneláku stojí v Brně tolik, kolik stojí krásný rodinný dům o ploše 130 m2 s obrovským pozemkem v Troskotovicích (nabídka Pegas Real). Ano celých 36 km po silnici, celých 30 minut autem v klidné vesnici a s možností realizovat životní prostor nejen pro sebe, ale nýbrž celou rodinu a po generace. 

Malý zaprděný bohunický byt s prostorem maximálně pro jednu skromnou osobu s čivavou proti obrovskému rodinnému domu v čistém vesnickém prostoru co by kamenem dohodil. Miska vah je v tomto případě postavená do zajimavé polohy, protože zájem o ten krcálek z insolvence byl enormní. Lidi dnes buď neví co s penězi, nebo jen spekulují na současný trend. V Brně nejsou byty? Ne, nejsou a nebudou. 

Mnoho lidí se řídí jasnou logikou: místo vysokého nájmu raději chtějí měsíčně umořovat srovnatelnou částkou hypoteční úvěr, a tím splácet svoje vlastní bydlení. Jenže v Brně je tak neskutečně obrovská poptávka po nájemním bydlení, která je navíc umocněna neschopností magistrátu stvořit kloudný územní plán, leností stavebních úřadů a absencí bytů sociálního bydlení, že bublina roste, roste a s ním i cena pidibytečků.

Regulace České národní banky, která omezuje poskytování hypoték s nízkou zástavou, přístup k hypotékám ztěžuje a komplikuje pořízení vlastního bydlení zejména mladým lidem, tedy těm tahounům ekonomiky. Nemají-li klienti dostatek vlastních prostředků a nechtějí-li splácet vysoký nájem, snaží se regulace obcházet. Vezmou si spotřebitelský úvěr u jiné banky nebo úvěr ze stavebního spoření, který pak slouží jako akontace k hypotečnímu úvěru. Místo toho, aby klient měl jednu hypotéku na bydlení, s jednou dobou splatnosti, výší splátky a úroků, tak je de facto nucen uzavírat dlouhodobou, 30letou hypotéku a zároveň spotřebitelský úvěr s úrokovou sazbou kolem 4-5 procent. Jeho náklady na financování se tak kvůli regulacím národní banky prodraží. Nejvíce jsou regulaci postiženi mladši klienti kolem 30 let, kteří nemají výrazný problém s bonitou. Po studiích či pracovních začátcích se jim začalo pracovně dařit, chtějí vyřešit rodinné zázemí. ČNB jim ale však v zájmu ochrany trhu ztěžuje dosažení vlastního bydlení prostřednictvím úvěru.

V případě nákupu bytu za tři miliony korun je kvůli regulacím nutné mít alespoň 600 tisíc korun, zbytek tvoří hypotéka. Ale taková situace nastává jen v případě, pokud ve prospěch kupujícího dopadne dobře odhad nemovitosti. Banky však často nemovitost odhadnout níže, než je její prodejní hodnota. Dalším nákladem může být nepřímo také provize realitní kanceláře, která může tvořit až čtyři procenta z prodejní ceny nemovitosti. A nesmíme zapomenout také na daň z převodu nemovitosti, která dosahuje čtyři procenta z prodejní ceny a hradí ji povinně kupující. Tyto náklady společně s odhadem nemovitosti, tak řadě lidí komplikují splnění svého snu o vlastním bydlení. Jenže je tím snem o vlastním bydlení pidibyteček? 



Nedávno v Brně soud vydal předběžné opatření proti službě Uber, která konkurovala místní mafii. Mafiáni se spojili společně s radnicí a zažalovali Uber. Sdílená ekonomika je trendem, ale nikoli v tak zakomplexovaném Brně. Brno v drobném zpoždění kopíruje trh v Praze a to ve všech ohledech. Co se dělo v Praze kolem realit už před 5-ti lety se nyní děje v Brně. Praha jako kulturní skanzen se potýká v současnosti s fenoménem Airbnb, který v Praze 1 zcela změnil poměry na trhu s bydlením. Fenomén sdíleného ubytování, pokud nebude regulován, je velmi nebezpečný pro každé město, protože....je mimo regulaci, mimo úředníky a mimo finanční úřad, proto po vzoru Uber musí být zakázán. Ano tak funguje Klausova neviditelná ruka trhu. Místo deregulování všeho se reguluje úplně vše. Pokud někdo mluví o svobodě projevu, demokracii, kapitalismu a listině základních práv a svobod, nemluví o situaci v Česku. 

 

Berlín, New York, San Francisko, Londýn, Vídeň, Paříž, Amsterdam, Salzburg, Barcelona - všechna tahle města Airbnb regulovala nebo se s aplikací dohodla. Radnice těchto měst podle něj tento fenomén pochopily mnohem dříve než Praha. Pochybuji, že jakmile ten problém dorazi do BRna, že bude někdo z těch trumpet z "Hnutí Hnít Brno" schopen se domluvit. Praha 1 se díky Airbnb stává skanzenem, kde chybí lidi. Desítky, ne-li stovky bytů se překlápí do krátkodobých nájemních bytů s cenami nájmů, které vyvrací všechny normální lidi ze židlí. Ceny bytů do nájmů se pohybuji už na úrovni pokojů v hotelu. 

V Praze 1 je nyní prostřednictvím Airbnb nabízeno 3500 bytů z celkového počtu 15.000. Radnice přitom eviduje pouze 427 bytů, ze kterých je odváděn poplatek. V Praze 1 je přihlášeno k pobytu zhruba 30 tisíc lidí. Celkem v Praze dosahuje počet nabídek ubytování na Airbnb 11 500. Hosté ubytovaní přes aplikace sdíleného ubytování nejsou nikde evidováni. Desítky, stovky bytů způsobují to, že ostatní nájemci nebo vlastníci bytů ztrácí vlastní investice. Ty byty se stávají neuživatelnými. 

Airbnb je dobré pro rezidenty, umožňuje jim využít jejich nemovitosti ke zvýšení příjmu v době, kdy životní náklady stále rostou. Příjmy navíc tak využijí ke splácení hypoték či ke placení účtů. Umožňuje jim také zůstat v jejich domovech. Počet zahraničních hostů, kteří se v Česku ubytovali prostřednictvím aplikace Airbnb, se loni meziročně zvýšil o 59 procent na 710 tisíc. Průměrná délka pobytu dosáhla tři dny.

Kromě Airbnb působí na trhu například:

  • HomeAway
  • Vacation Rentals
  • Vrbo
  • Flipkey
  • HouseTrip
  • Wimdu
  • 9flats
  • Roomorama

Podle aktuálních statistik se prodává metr čtvereční u nového bytu v Praze za nevídaných 70 tisíc korun. A pražští developeři naznačují, že by ceny mohly růst i v letošním roce. V regionech mimo Prahu jsou ceny sice o poznání nižší, ale i zde se v posledních letech svižně šplhaly vzhůru. Zatím tato spirála poptávky a rostoucích cen ještě funguje, ale jen co nastanou první problémy ekonomiky, velká část trhu se sesype jako domeček z karet. Nezapomeňme, že kvůli pořízení mnohamilionových bytů se většina lidí zadlužila až po uši.

Nyní se vraťme k výše uvedené pidigarsonce v původním stavu ze 80.let minulého století na sídlišti v paneláku starém 36-let. Není třeba připočítávat provizi, protože byt neprodává realitní kancelář, ale insolvenční správce, není třeba počítat daň z převodu, protože to vyjma družstevního bytu zaplatíte vždy. Nechme byt bez dalšího půl milionu státu a makléři ve stávajícím stavu, kde by bydlel jen starý fouňa spokojený ze smradu ze stupaček od sousedky.

Cena zmíněné pidigarsonky se v 5.kole aukce dostala na 1.700.000,- Kč / 28 = 60.714,- Kč/ m2. Výše uvedený odstavec říká, že v Praze se novostavby prodávají s cenou kolem 70.000,- Kč za m2. Nyní nevím jestli se zbláznili v Praze nebo v Brně. Každý rozumně uvažující člověk nemůže podobnou cenu kaceptovat v porovnání s velkým rodinným domem s velkou zahradou, kde se nebude bát vypustit děti, pořídit si velkého psa, nažhavit sekačku na trávu a udělat si táborák na zahradě.

Jako člověk, který má hypotéku, jako člověk, který se v realitním světě pohybuje, jako člověk, který má rodinu a budoucnost, jako člověk, který používá selský rozum, říká ne pidibytům. (https://goo.gl/uGjwTL)

Rostoucí hospodářství, optimismus lidí ohledně vlastní budoucnosti a nízké úroky u hypoték. Tak developeři i realitní analytici dokola okomentovávají stav, kdy lidé skupují byty či domy ve velkém, byť mnohdy z vlastních zdrojů či úspor dají dohromady jen pár procent z ceny nemovitosti. Na jednu stranu se není čemu divit. Úroky u hypoték jsou stále nízké, nezvýšily se ani v prosinci, ačkoliv to banky kvůli novému zákonu o spotřebitelském úvěru avizovaly. Lidé jsou zmasírováni reklamou, jak je výhodné pořídit si vlastní bydlení, ale i poněkud zhovadilými představami nebo nesmysly ve společnosti, že musí bydlet právě a jenom ve vlastním. Toto je český unikát, protože například v mnoha velkých městech v Německu či Rakousku žije většina lidí v nájemních bytech a všem tato konstelace vyhovuje.

Naopak tady musí kdekdo nutně vlastnit kus podlahy pod vlastním gaučem a za tento „luxus“ je schopen dopustit stav, že bance splácí i 30 let velkou část ze svých příjmů, musí se hodně uskromnit a hlavně v práci držet další desítky let „hubu a krok“, protože kdyby o tuto práci přišel, během pár týdny by mu vyschly všechny jeho zdroje a najednou by nebylo z čeho splácet hypotéku. Znám jednoho podobného optimistu, který je stavbyvedoucím jedné stavby v Brně, ale není přílišný optimista co se týče budoucnosti sebe samého, ale přesto se vrhá na stavbu rodinného domu a pětimilionovou hypotéku na zbytek života. Velmi rizikové zaměstnání, které má banku nezajímá. To že stačí špatný krok vlevo a má zlomenou páteř je otázkou pojistky.

Za růstem cen bytů stojí více faktorů. Je to předně rostoucí poptávka, kterou v některých regionech nestačí developeři ani uspokojit. Svůj podíl na tom má i legislativa a zdlouhavý schvalovací proces, kdy vydání potřebných povolení (jmenovitě v Praze) trvá několik let. Místní developeři pak kňourají, že nemají co prodávat, a u toho, co jim ještě v nabídce zbylo, šroubují cenu do nebývalých výšek.

Realitní byznys začíná pomalu připomínat pomyslný papiňák, ve kterém jeho obsah začíná přicházet do varu. Podobný var tu byl někdy v letech 2008 a 2009, kdy tu rostly byty jakou houby po dešti a stavěl je pomalu každý, kdo udržel lopatu a uměl pustit míchačku. S ničím si nelámal hlavu, s růstem cena už teprve ne. Když nastal náraz a krize importovaná ze světa srazila českou ekonomiku na kolena, zůstaly tady tisíce neprodaných hotových bytů, desítky developerů zanikly a trvalo to pět let, než se bytový trh vrátil na předkrizovou úroveň. Tady zatím vše vypadá růžově. Ekonomika šlape, lidé utrácejí jako zběsilí a prodejci bytů (i těch secondhandových) šponují ceny vzhůru a varují, že levnější už to nebude.

Nicméně až dojde k malému zaškobrtnutí ekonomiky (může ho způsobit třeba i konec intervencí ČNB proti koruně), zatřese se nemalá část ekonomiky, na úřady práce dorazí desetitisíce lidí a firmy už nebudou mít důvod nikomu přidat ani korunu, bude najednou všechno jinak. Banky začnou shromažďovat zabavené byty a kupit nesplácené hypotéky, řada nově dostavených bytů zůstane dalších několik let bez svého majitele.

bublina

Nejde o to jestli krize přijde či nepřijde, ale o to kdy a s jakou silou. Ekonomika se pohybuje cyklicky a po období vzestupu následuje období útlumu. Aby budoucí škody byly co nejmenší a počet případů úpadků co nejnižší, realitní trh by se měl sám a ve svém zájmu trochu umravnit. Lidi by se měli umravnit. Pokud se budeme tvářit, že se nic neděje a budeme stále přikládat pod kotel, z celého realitního odvětví se brzy stane neřiditelný pekelný stroj, který dříve či později narazí do skály. A je známo, čím je rychlost větší a náraz prudší, horší jsou i následky. A myslím, že každý sám si do této rovnice dosadí, kdo to pak odnese nejvíce.

Proč tedy ceny rostou?

Faktor první – nízké úrokové míry

Investoři mají velmi jednouchou cestu k levným úvěrům a tudíž dostatek finančních prostředků. Banky jsou v nabídkách na financování nemovitostí velmi agresivní a sazby, za které si lze nyní půjčit, byly před několika lety nepředstavitelné. Pro srovnání dvoutýdenní REPO sazba ČNB byla v roce 2008 v blízkosti 4%. Nyní jsme na nule.

Extrémně nízké úrokové míry na finančních trzích tlačí výnosy nemovitostí dolů (ceny nahoru) a to v logice zachování rozumného rozdílu mezi náklady na dluh a výnosovými měrami realit. Evropská centrální banka, která pumpuje do ekonomiky miliardy EUR, nízké úrokové sazby jen tak nezmění. V tomto prostředí není důvod, proč by ceny realit klesaly.

Faktor druhý – noví investoři do realit

Kde v současné době zhodnotit své investice? Dluhopisy? Nemají smysl. Akcie? Ano, i když pro zkušené investory a ne každého baví každodenní výkyvy. Komodity? O ropě čteme každý týden a pro nezasvěceného se jedná o spekulativní ruletu.

Nemovitosti jsou tedy pro spoustu investorů logickou cestou jak se dostat k zajímavým výnosům a ještě diverzifikovat své portfolio. Stávající investoři navyšují své expozice a přibývá nových, kteří realizují své první transakce. Výsledkem je sílící poptávka po realitních produktech. Doby, kdy byl konzervativní investor spokojen s výnosem okolo 2% na penězích uložených do českých státních dluhopisů, jsou pryč. Teď už takových výnosů nedosáhne a hledá alternativy.

Faktor třetí – ekonomika

Ekonomice se daří. Po několik letech zažíváme opět konjunkturu (i díky slabé koruně). Podniky zvyšují výkony. Sílí důvěra lidí v budoucí vývoj. Rostou mzdy a klesá nezaměstnanost. To vše má za následek zlepšené ukazatele trhu nájemců, které investiční nemovitosti přímo ovlivňují. Rodiny si pronajmou větší či novější byt. Obchodník prodlouží nájemní smlouvu v nákupním centru. Firma expanduje své prostory v rámci administrativní budovy. Nájemní situace nemovitosti se lepší, cash flow sílí, ceny rostou.

Faktor čtvrtý – nabídka produktu

V České republice není co kupovat. Investoři bojují o produkt. Rezidenční development hlavního města se potácel v nejistotě nedávno schválených Pražských stavebních předpisů a výstavba je kolikrát blokována různými sdruženími, což limituje stranu nabídky. Roční přírůstek bytů je menší než objemy prodejů, více ZDE a komerční výstavbu či rekonstrukce omezuje složitý povolovací proces (ČR má jeden z nejdéle trvajících procesů stavebních povolení na světě. Dle Světové banky jí patří 127. místo ze 189 sledovaných a je zhruba na úrovni Iránu). Kvalitní nemovitost se stala velmi vzácným zbožím a to tlačí ceny nahoru.

Kdy to skončí? 

Rostoucí ceny jsou opřeny o nízké úrokové míry, dostupné financování, zvýšenou poptávku a nedostatek produktu jak na trhu rezidenčních tak komerčních nemovitostí. Dopad na ceny nemovitostí bude mít inflace a zvýšení úrokových měr, zpomalení ekonomiky a zefektivnění územně plánovacích procesů (posílení nabídky). Výrazné změny nejsou v dohledné době očekávány ani pro jeden z těchto faktorů. Proto investujte do bydlení, investujte s rozmyslem a pamatujte, že se nejedná o krátkodobé pasivum aktivum či jiné ivum, ale o dobře uložené peníze, které jako jediné poskytnou útočiště před šelmami, deštěm, mrazem a komáry. Bydlet pod mostem s krabičkou plnou klíčů od investičních bytů není to pravé ořechové.

 

 

 

 

 

 

 

Joomla SEF URLs by Artio